قوانین ثبت اسناد و املاک

قولنامه در حقوق مدنی چه جایگاهی دارد ؟

  • درباره اثر خاص سند یعنی اثبات دعوا یا دفاع نسبت به طرف دیگر قرارداد. حقوقدانان موافق قولنامه ‌این اثر را برطرف مقابل مترتب می‌دانند چرا که معتقدند شخص می‌تواند با اثبات اصالت و صحت سند عادی، حکم الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را بگیرد.

 

وجود ماده ۱۰ قانون مدنی مبنی بر اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها راه را برای اختلاف‌نظرهای عمیق بین علمای حقوق باز نموده و از طریق آن بعضی حقوقدانان سعی در موجه کردن نقل‌وانتقال املاک غیرمنقول به‌وسیله قولنامه نموده‌اند.

الزام به تنظیم سند رسمی به‌وسیله قولنامه برابر ماده ۱۰ قانون مدنی را دلیل بر صحت قولنامه در انتقال مال غیرمنقول دانسته‌اند. دسته‌ای دیگر مثل دکتر کاتوزیان با این نظر مخالف‌اند و نقل‌وانتقال املاک غیرمنقول را برابر جمع مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ با سند عادی باطل شمرده‌اند.

به اعتقاد ما نظر مخالفین قولنامه در انتقال مال غیرمنقول صحیح است و دلیل آن استدلالی است که به شرح ذیل عرضه می شود: ابتدا باید گفت برابر ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی مشعر بر این‎که «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام اثبات دعوا یا دفاع قابل استناد باشد «می‌توان فهمید سندیت هر سند غیر از مکتوب بودن متوقف به دو اثر مهم است: اثبات دعوا یا دفاع.

به نظر می‌رسد این دو اثر یا ویژگی در دو مقوله عام و خاص قابل‌بررسی باشد یعنی اثر عام سند در اثبات دعوا یا دفاع و دیگری اثر خاص سند در اثبات دعوا یا دفاع.

منظور از اثر عام اثری است که سند در مقابل هر شخصی اعم از حقیقی و حقوقی دارا است؛ یعنی سند این قابلیت را داشته باشد که نسبت به اشخاص مختلف در مقام اثبات دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. به نظر می‌رسد سند معاملاتی مشمول ماده ۴۸ قانون ثبت فاقد چنین قابلیتی باشد و چنان‌چه با استناد صرف به چنین سندی ادعا یا دعوا یا دفاعی صورت گیرد و مثلاً دعوای خلع‌ید اقامه شود پذیرفتنی نخواهد بود. هم‌چنین در امور دیگر مثل گرفتن وام که نیازمند به اثباتی فروتر از مقام اثبات دعوا یا دفاع است نیز مورد قبول شخص حقوقی یعنی بانک قرار نخواهد گرفت.

لذا می‌توان گفت اثر عام سند مشمول ماده ۴۸ در مقام اثبات دعوا یا دفاع یا حتی کم‌تر از آن مبنی بر مالکیت پذیرفته نبوده و هرگونه ادعایی در این رابطه مسموع نخواهد بود.

درباره اثر خاص سند یعنی اثبات دعوا یا دفاع نسبت به طرف دیگر قرارداد. حقوقدانان موافق قولنامه ‌این اثر را برطرف مقابل مترتب می‌دانند چرا که معتقدند شخص می‌تواند با اثبات اصالت و صحت سند عادی، حکم الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را بگیرد.

اما درباره اثر خاص سند یعنی اثبات دعوا یا دفاع نسبت به طرف دیگر قرارداد. حقوقدانان موافق قولنامه ‌این اثر را برطرف مقابل مترتب می‌دانند چرا که معتقدند شخص می‌تواند با اثبات اصالت و صحت سند عادی، حکم الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را بگیرد.

اما به نظر می‌رسد این اثر سند، باعث ایجاد وزن یا حقی نسبت به مالکیت شخص نیست بلکه در حقیقت حقی است که اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها وفق ماده ۱۰ قانون مدنی به وجود آورده یعنی طرفین تراضی به تعهدی نموده‌اند که ای بسا می‌توانست هر تعهد دیگری باشد لیکن در اینجا تعهد به انتقال مالکیت است و از آنجا که تعهد مذکور مادامی‌که برابر قوانین ثبتی قرار نگیرد ایفا نمی‌گردد لذا فاقد اثر عام خواهد بود بنابراین شخص می‌تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای الزام به تعهد را درخواست نماید مشروط بر آنکه نسبت به عدم تعهد وجه التزام معین نشده باشد وگرنه چنان‌که گفته شد دادگاه نمی‌تواند متعهد را به چیزی بیش‌تر یا کم‌تر از وجه التزام محکوم نماید. شایان‌ذکر است در ما نحن فیه تعهد در حقیقت و در ماهیت به معنای هم‌سو شدن قرارداد با قوانین ثبتی است نه انتقال مالکیت که می‌توانست هر چیز دیگری که خلاف قانون و شرع نباشد هم باشد. پس اِعمال تشریفات در معاملات املاک اصل است و چنان‌چه قرارداد انتقال مالکیت فارغ از تنظیم سند رسمی منعقد گردد باطل است مگر آنکه تحت عنوان تعهد به انتقال مالکیت به‌موجب سند رسمی آن‌هم در ظرف زمانی معین محسوب شود یعنی قراردادی دینی است و دارای اثرات قانونی مترتب بر آن و نه عقدی عینی و دارای اثری چون انتقال مالکیت.

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *