انواع تخلفات ساختمانی

• شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری مطرح می‌نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم نماید.

تخلف ساختمانی به معنی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث ساختمان است و ابهام در قوانین و مقررات ناظر بر ساخت‌وساز از جمله علل تخلف ساختمانی است.

مبنا و مستند رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده صد قانون شهرداریها و تبصره‌های یازده‌گانه آن است.

مرجع و نحوه رسیدگی به تخلفها:

هرگاه تأسیسات و بناهایی برخلاف اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی مندرج در پروانه ساخته شود به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور و یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر مطرح می‌شود و پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می‌نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند، ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی برحسب مورد اتخاذ کند در مواردی‌که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید، در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع رسیدگی خواهد کرد درصورتی‌که تصمیم کمیسیون به قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می‌نماید. شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ نماید.

انواع تخلفات:

1- بنای فاقد پروانه: به هرگونه ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از شهرداری باشد بنای فاقد پروانه گفته می‌شود حتی اگر مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض نیز توسط مؤدی انجام‌گرفته باشد لیکن مبادرت به اخذ پروانه ننموده باشد و ساختمان خود را احداث نماید باز هم اطلاق بدون پروانه به آن ساختمان تسری دارد و نیز چنان‌چه فاقد پلاک ثبتی باشد و در آن ملک اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده باشد با توجه به صدر قانون ماده صد و تبصره‌های آن اگر این بنا در محدوده و حریم شهر باشد قابل‌طرح در کمیسیون ماده صد می‌باشد و نداشتن سند مالکیت مانع رسیدگی و طرح موضوع در این کمیسیون نمی‌گردد.

2- تخلف اضافه بنا در منطقه مسکونی و تجاری: در مورد اضافه بنا زاید بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی و تجاری و صنعتی و اداری کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی، رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید در صورتی‌که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

3- عدم احداث پارکینگ: در صورت عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ احداث‌شده و عدم امکان اصلاح آن در کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه صادر کند مساحت هر پارکینگ یا احداث گردش 25 مترمربع است اگر تبدیل مجدد فضا به پارکینگ میسر باشد نمی‌شود رأی اخذ جریمه صادر نمود. در صورتی‌که در ساختمان مسکونی پارکینگ لحاظ شود مساحت هر پارکینگ 16 مترمربع کفایت می‌کند. اخذ پارکینگ و یا عوارض مربوط می‌بایست صرفاً برای مساحت پارکینگ عمومی توسط شهرداری هزینه گردد.

4- تجاوز به معابر شهر و عدم رعایت اصول فنی: در مورد تجاوز به معابر شهری مالکین موظف‌اند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنماید. در صورتی‌که برخلاف پروانه یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد، شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ارسال نماید.

5- تخلف مهندس ناظر: مهندس ناظر ساختمان مکلف‌اند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسؤولیت آنها احداث می‌شود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبه فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند. هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به‌موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون ماده صد مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهرداری و صدور رأی به جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام‌مهندسی ساختمانی منعکس نماید.

6- احداث ساختمان مغایر با کاربری: شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه‌شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. درصورتی‌که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود. شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری مطرح می‌نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم نماید.

7- تخلف تراکم ساختمانی: تخلف تراکم اضافی اصولاً تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً از ضوابط فنی و یا بهداشتی قابل‌رسیدگی می‌باشد. شهرداری بعد از اخذ جریمه می‌بایست برابر تبصره 4 قانون گواهی پایان ساخت را صادر نماید.

8- عدم استحکام بنا: در صورتی‌که نقصان راجع به عدم استحکام بنا از لحاظ فنی قابل‌رفع باشد کمیسیون رأی به رفع نقص در یک دوره زمانی تعیین‌شده می‌دهد. اگر سازه از لحاظ فنی قابل تحکیم و مقاوم‌سازی نباشد و یا ذینفع در زمان تعیین‌شده نسبت به مقاوم‌سازی اقدام ننماید. رأی قلع بنا صادر و به اجرا گذاشته می‌شود و کمیسیون نمی‌تواند در چنین موردی با صدور رأی جریمه موجبات بنای ساختمان غیرمستحکم را که خطرآفرین است فراهم نماید. در خصوص گزارش عدم استحکام بنا بین شهرداری و ذینفع اختلاف حاصل شود و یا در زمانی که مهندس ناظر گزارش شهرداری را مبنی عدم استحکام بنا قبول نداشته باشد مراتب به کارشناس دادگستری ارجاع می‌گردد.

9- احداث بنا خلاف ضابطه به‌صورت پیشروی طولی: پیشروی طولی به معنای میزان حدود جهت احداث بنا ضربدر طول عرصه است که نسبت به سطح ساختمان معمولاً شصت به چهل است. به این معنی که می‌توان در 60% طول زمین احداث بنا نمود و الباقی می‌بایست به‌عنوان فضای آزاد باز باشد اعم از با پروانه یا بدون پروانه بودن و عدم رعایت این امر تخلف محسوب می‌گردد. این تخلف تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً تخلف از ضوابط فنی و یا بهداشتی در کمیسیون ماده صد قانون شهرداری قابل‌رسیدگی است. مطابق مقررات طرحهای مصوب راجع به شهرسازی همان‌طور که در مناطق مختلف شهر، نوع کاربری زمین در منطقه با سایر مناطق متفاوت است ضابطه درصد سطح اشغال مصوب و تراکم ساختمان نیز تفاوت پیدا می‌کند.

10- مرجع رسیدگی به اعتراض اشخاص: در مورد آرای صادره از کمیسیون ماده صد قانون شهرداری هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم‌مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف ده روز نسبت به آن رأی اعتراض نماید، مرجع رسیدگی به این کمیسیون دیگر ماده صد خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی می‌باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند، رأی این کمیسیون قطعی می‌باشد ولی با توجه به بند 2 ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 25/9/85، رأی قطعی کمیسیون ماده صد قابل‌اعتراض در دیوان عدالت اداری می‌باشد.