ملک اجاره شده را می توانیم دوباره اجاره دهیم ؟

در جامعه‌ای زندگی می‌کنیم که یکی از خواسته‌های اغلب خانواده‌ها این است که در خانه‌ای زندگی کنند که برای خودشان باشد. راه پر پیچ‌و‌خمی هم برای رسیدن به این خواسته طی می‌شود و روش‌های زیادی مورد استفاده قرار می‌گیرد که وام گرفتن و پرداخت اقساط کوتاه‌مدت و بلندمدت از رایج‌ترین این روش‌ها می‌باشد، اما با این همه، هم‌چنان بخش بزرگی از افراد جامعه توانایی مالی کافی برای برآورده کردن این خواسته ندارند. در این حالت بهترین راه این است که بتوان با استفاده از شیوه‌های قانونی با پرداخت اجرت از دارایی‌های دیگران استفاده کرد.

رایج‌ترین شیوه‌ای که در جامعه هم بسیار مورداستفاده قرار می‌گیرد، بستن قراردادی به نام اجاره است. در این قرارداد پنج جزء بسیار اهمیت دارد:

۱. مستأجر (اجاره‌کننده)

۲. موجر (مالک یا اجاره‌دهنده)

۳. مورداجاره (آنچه اجاره داده شده‌است)

۴. اجاره‌بها (آنچه مستأجر جهت استفاده از ملک مالک پرداخت می‌کند)

۵. مدت اجاره (این قرارداد نمی‌تواند دائمی باشد و باید زمان آغاز و پایان آن در قرارداد اجاره مشخص شود)

وقتی این قرارداد بسته می‌شود، مستأجر برای یک مدت زمان مشخص می‌تواند از آنچه اجاره کرده‌است استفاده کند، اما برخی مواقع هم هست که مستأجر تصمیم می‌گیرد به جای اینکه خودش از مال استفاده کند، آن را برای بار دوم به فرد دیگری اجاره دهد.

حال سوال این است که:

اولاً آیا مستأجر حق دارد برای بار دوم مالی را که اجاره کرده‌است، به فرد دیگری اجاره بدهد؟

ثانیاً اگر چنین حقی نداشته باشد، اما اقدام به بستن قرارداد اجاره به فرد دیگری کند، چه باید کرد؟

برای پاسخ دادن به این پرسش‌ها، باید نگاه کنید در چه تاریخی قرارداد اجاره را بسته اید!

برای اینکه مشخص شود آیا مستأجر می‌تواند مالی را که اجاره کرده‌است به دیگری اجاره دهد یا خیر، باید به زمان بسته شدن قرارداد توجه کرد، اما به راستی چرا زمان بسته شدن قرارداد مهم است؟ علت اهمیت زمان بسته شدن قرارداد این است که از سال ۱۳۵۶ سه قانون در مورد روابط مالک و مستأجر تصویب شده که هر کدام از آن‌ها حکم متفاوتی را برای این موضوع درنظرگرفته‌است. در ادامه، این قرارداد‌ها را براساس زمانی که بسته شده‌اند به سه دسته تقسیم می‌کنیم و بعد به صورت جداگانه حق مستأجر را در هرکدام توضیح می‌دهیم.

الف. قرارداد‌های اجاره‌سال ۱۳۵۶ تا ۱۳۶۲

در قرارداد‌هایی که میان سال‌های ۱۳۵۶ تا ۱۳۶۲ بسته شده، مستأجر نمی‌تواند مالی را که اجاره کرده‌است به فرد دیگری اجاره دهد مگر در صورتی که مالک در قالب نوشته و به صورت کتبی این اجازه را به او داده باشد. پس باید در قرارداد اجاره به صورت واضح و روشن نوشته شود که مستأجر می‌تواند این مال را به فرد دیگری اجاره دهد. در نتیجه اگر در قرارداد چیزی در این مورد نوشته نشده باشد، مستأجر حق اجاره دادن را نخواهد داشت. این مطلب در ماده‌ی ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ذکر شده‌است.

ب. قرارداد‌های اجاره سال ۱۳۶۲ تا ۱۳۷۶

در سال ۱۳۶۲ قانون دیگری در مورد روابط مالک و مستأجر تصویب شد. ماده ۵ این قانون مقرر کرد که دفاتر اسناد رسمی هنگامی که می‌خواهند قرارداد اجاره را تنظیم کنند، باید ذکر کنند که آیا مستأجر می‌تواند مالی که اجاره کرده‌است را به دیگری اجاره دهد یا نمی‌تواند.

پ. قرارداد‌های اجاره سال ۱۳۷۶ به بعد

در سال ۱۳۷۶ قانون دیگری در ارتباط با موجر و مستأجر تصویب شد. طبق این قانون، در مورد قرارداد‌هایی که از شهریور ماه سال ۱۳۷۶ به بعد بسته می‌شوند، مقررات قانون مدنی و این قانون اجرا می‌شود. حال اگر قرارداد اجاره از شهریورماه ۱۳۷۶ به بعد بسته شده باشد، آیا مستأجر حق دارد مالی که اجاره کرده‌است را به دیگری اجاره دهد یا نمی‌تواند؟ پاسخ این سوال را باید در قانون مدنی جست و جو کنیم.

ماده‌ی ۴۷۴ قانون مدنی می‌گوید مستأجر می‌تواند آنچه را که اجاره کرده‌است، به فرد دیگری اجاره دهد و تنها چیزی که اختیار او را برای انجام این کار محدود می‌کند، خود قرارداد است! یعنی قانون مدنی این حق را به مستأجر داده‌است که مورد اجاره را به فرد دیگری اجاره دهد، اما خود طرفین می‌توانند در قرارداد توافق دیگری کنند و صراحتاً بگویند مستأجر نمی‌تواند مال مورداجاره را به فرد دیگری اجاره دهد. پس اگر مالک و مستأجر در این مورد چیزی را در قرارداد ذکر نکرده باشند، مستأجر حق دارد که مال را به دیگری اجاره دهد.

راهکار‌های پیش پای موجر در صورت تخلف مستأجر

با توجه به زمان بسته شدن قرارداد اجاره می‌توان تعیین کرد که مستأجر حق اجاره دادن مال به فرد دیگر را دارد یا ندارد. حالا فرض کنید که مالک و مستأجر این‌گونه توافق کره‌اند که مستأجر نمی‌تواند مالی را که اجاره کرده‌است، به فرد دیگری اجاره دهد و این موضوع را در قرارداد هم ذکر نموده‌اند، اما مستأجر برخلاف قول و قراری که با مالک داشته است مال را به فرد دیگری اجاره می‌دهد.

در این حالت مالک چه اقدامی در برابر او می‌تواند انجام دهد؟ در چنین وضعیتی با توجه به این‌که مستأجر برخلاف توافق خود با موجر عمل نموده‌است، مطابق قانون مدنی و قانون روابط مالک و مستأجر، مالک ابتدا باید به مستأجر فرصت دهد که قرارداد اجاره‌ی دوم را برهم بزند. اگر مستأجر این کار را انجام نداد، خود مالک می‌تواند قرارداد خود و مستأجر را برهم بزند و از دادگاه تقاضا نماید که حکم تخلیه را صادر کند. در این حالت مستأجر دوم که ملک را از مستأجر اول اجاره کرده‌است، برای جبران خسارات خود باید به مستأجر اول مراجعه کند.