مواردی که در معاملات وکالتی باید رعایت کنیم

 مطابق قانون مدنی، وکالت به عقدی اطلاق می شود که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‌نماید. بنابراین اثر اصلی عقد وکالت، نیابت است. به این صورت که شخصی (موکل) شخص دیگری را (وکیل) نایب خود برای انجام کاری قرار می‌دهد تا از جانب وی موضوع وکالت را انجام دهد. امروزه بجهت جلوگیری از اختلافات احتمالی در آینده اولاً: عقد وکالت بصورت کتبی منعقد می‌شود و یک نسخه از آن در اختیار موکل و نسخه‌ای دیگر در اختیار وکیل قرار می‌گیرد.

ثانیاً: از آنجایی که بسیاری از مراجع اداری وکالت منعقد شده با سند عادی را نمی‌پذیرند علی الاصول در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می شود. ثالثاً: به موجب قوانین دیگری از جمله قانون استقلال کانون وکلای دادگستری، اعطای وکالت برای مراجع قضایی مقید به داشتن پروانه مخصوص وکالت نیز می باشد.

بحث حاضر ناظر به آن دسته امور خارج از دادگستری می‌شود که وکالت کاری لقب دارد و به انواع گوناگونی تقسیم می شود. از جمله آن دسته از معاملاتی مانند زمین، مغازه و مستغلات و هم چنین خودرو است که خرید و فروش آنها بدواً در قالب تنظیم بیع نامه های عادی و یا رسمی شکل می گیرد. یعنی با جاری شدن صیغه ایجاب و قبول، نقل و انتقال شرعی صورت می پذیرد. لیکن جهت انجام تشریفات عقد شامل اخذ مفاصا حسابهای شهرداری و دارایی و نیروی انتظامی و النهایه صدور سند رسمی در دفاتر و ادارات اسناد رسمی و پلیس راهور، وکالتی حاوی کلیه اختیارات اعم از کاری و مملک اعطاء می شود، بطوریکه موکل را بی نیاز از حضور در مراجع مذکور در مراحل انتقال سند می کند. بنابراین وکیل اختیار هر گونه تصرفات در مورد موضوع وکالت مأخوذه از سوی موکل را دارد که به او اختیار هر گونه نقل و انتقال اموال اعم از خرید و فروش به هر مبلغ و به هر شخص و لو به خود را می دهد که اصطلاحاً به آن وکالت مملک گفته می شود.

دسته دوم شامل وکالت نامه هایی است که ناظر بر فروش و نقل و انتقال اموال نمی گردد، لهذا اگر وکیل بر خلاف اختیارات و یا عرف و عادت، اقدام به انجام مورد وکالت نماید، در اصطلاح رعایت غبطه و مصلحت موکل را ننموده است. بطور مثال اگر بازماندگان متوفی بخواهند جهت انجام امور اداری و مالیاتی مربوط به ارث به یکی از وراث اعطاء اختیار کنند، باید این امر را در وکالتنامه تصریح کنند که امر وکالت فقط شامل امور اداری مانند اخذ مفاصا حساب مالیاتی شود. در واقع این متن وکالت نامه است که مبین ماهیت وکالت اعطایی، حدود اختیارات و انعکاس دهنده اراده‌ی مشترک طرفین آن می باشد.

با توجه باینکه قرارداد وکالت قابل انحلال است چگونه این نوع از وکالت بلاعزل می شود؟

این امر در دفاتر اسناد رسمی، در ضمن یک عقد لازم الاجراء صورت می پذیرد تا آثار آن مستحکم شود. لیکن شیوه های دیگر این است که در صورت تمایل بر اقدام به فسخ وکالت، باید از انعقاد وکالت بلاعزل خودداری شود و در صورتیکه اراده بر این باشد که صرفاً موکل حق فسخ داشته باشد و نه وکیل لازم است که وکالت ضمن عقد خارج لازم و به صورت بلاعزل تنظیم شود، مگر اینکه برای انجام مورد وکالت حسب توافق طرفین مدتی بطور مثال سه ماه یا یک سال مقرر شده باشد که با انقضای مدت، وکالت هم خاتمه می‌یابد. بدیهی است با رضایت طرفین در هر زمان می‌توان به وکالت خاتمه داد که این عمل اقاله یا تفاسخ نام دارد.

   نکته دیگر اینکه در صورت فوت، یا بروز دیوانگی و سفاهت در هر یک از طرفین عقد، وکالت خود به خود از بین می‌رود و باصطلاح منفسخ می‌شود. بنابراین حتی اگر وکالت بلاعزل نیز باشد، در اینصورت آثار آن از بین می‌رود. بنابراین اگر موکل که وکالت داده است، آلزایمر بگیرد، در واقع او محجور شده است و آثار وکالت از بین می‌رود. بنابراین توصیه می‌شود که فقط برای امور اداری از وکالت استفاده شود و اگر ملک یا خودرویی وکالتی خریداری می شود، هر چه زودتر به سند قطعی تبدیل گردد. بدیهی است چنانچه معلوم شود هر یک از این عوامل در زمان انعقاد وکالت موجود بوده، عقد از ابتدا باطل بوده و باصطلاح بر خلاف فسخ که اثر آن به آینده است، بطلان اثر قهقرایی دارد.

اگر شخصی به دیگری وکالت بلاعزل دهد که خودروی وی را بفروشد، لیکن بلافاصله خودش اقدام به فروش آن نماید آیا این معامله اعتبار قانونی دارد؟

پاسخ این سؤال مثبت است، زیرا موکل حق دارد انجام هر عملی را که به دیگری اختیار داده است، خود رأساً انجام دهد، بنابر این بلاعزل بودن وکیل مانع از انجام عمل مورد وکالت نمی شود.

اگر هنگام فروش یک باب مغازه در پاساژی که هنوز فاقد سند رسمی است علاوه بر تنظیم قرارداد عادی، به خریدار وکالت بلاعزل داده شود که جهت انجام مقدمات زدن سند شامل رفع خلاف شهرداری اخذ مفاصای مالیاتی و نتیجتاً بر طرف شدن موانع ثبتی اقدام نماید تا بتواند متعاقباً در دفترخانه بنام خود سند رسمی تنظیم کند، آیا بنا به پاسخ سؤال فوق فروشنده باز هم اختیار انتقال ملک را به دیگری دارد؟

بطور قطع در این فرض پاسخ منفی است، زیرا به دنبال تنظیم مبایعه نامه خریدار مالک مغازه گردیده و عمل فروشنده جرم محسوب می شود و بلحاظ اینکه با حقوق خریدار در تعارض می باشد، و به اتهام فروش مال غیر قابل تعقیب و معامله بعدی نیز باطل خواهد شد. در واقع این وکالتنامه به عقد دیگری گره خورده است و چنانکه در بالا در وکالت مملک توضیح داده شد به منظور بی نیازی از حضور فروشنده در مراحل صدور سند رسمی که ممکن است چند سالی به طول انجامد، تنظیم شده است. با این توصیف ملاحظه می شود که اهمیت بیع نامه عادی از وکالتنامه ای که بصورت رسمی انعقاد یافته بیشتر است.

 در فرض سؤال فوق چنانکه قرارداد بیع شفاهی بسته شده باشد، و در عین حال وکالتنامه ای در دست خریدار باشد، آیا بازهم مالک تلقی می شود؟

خریدار بایستی بدواً از طریق دعوای حقوقی در دادگستری بخواسته احراز وقوع عقد بیع، اثبات مالکیت کند و چنانچه دادگاه از مفاد وکالتنامه ارکان بیع را تشخیص دهد، از امتیازات آن بهره مند شود.

در فروض بالا چنانکه در فاصله بین انعقاد بیع اعم از شفاهی یا کتبی تا محضر، فروشنده فوت کند با انحلال وکالتنامه صادره، تکلیف خریدار چیست؟

با توجه باینکه وکالتنامه مذکور بر اثر فوت فروشنده فاقد اعتبار می گردد، لهذا در این صورت خریدار حق مراجعه به وراث را دارد که در فرض استنکاف از حضور در دفترخانه و ارائه گواهی حصر وراثت، از طریق مراجع قضایی ملزم به انجام تشریفات عقد خواهند شد.

خریدار آپارتمان در رهن بانک از طریق وکالتنامه دارای چه حقوقی است؟

یکی از وکالتنامه های مرسوم خرید آپارتمان در رهن بانکهاست. بدینصورت که بطور مثال فردی به قصد خرید آپارتمانی در بانک مسکن سپرده گذاری می کند. لیکن هنگام سر رسید وام، تصمیم به انتقال امتیاز خود به دیگری می گیرد. در این فرض بانک کسی را طرف خود می شناسد که با وی قرارداد بسته است و کاری به منتقل الیه یا خریدار وام ندارد. یکی از کاربردهای وکالت همین است که وکالتنامه ای بلاعزل بین وام گیرنده و خریدار وام تنظیم می شود که پس از پرداخت اصل و سود بانک، خریدار حق داشته باشد با استهلاک بدهی سند رهنی بانک را آزاد و آپارتمان موصوف را بنام خود کند.

آیا امکان تفویض اختیارات ناشی از این وکالت به خریدار بعدی وجود دارد؟ اساساً در رهن بودن ملکی مانع از واگذاری آن به غیر نمی باشد، منوط باینکه اولاً هنگام تنظیم قرارداد خریدار از رهن بودن ملک مطلع شود و ثانیاً بمظور حفظ حقوق بانک قبلاً اجازه و موافقت آن گرفته شده باشد.

علیرغم وکالت بلاعزل چنانچه هر یک از صاحبان وام فوت کنند، تکلیف خریدار چیست؟

اثر بلاعزل بودن وکالت صرفاً پایبندی طرفین به مفاد آن تا پایان جریان نقل و انتقال و جلوگیری از اعمال حق فسخ است، و از آنجاییکه وکالت عقد جایزی است با فوت صاحب وام، آثار آن از بین می رود. لهذا همانطوریکه فوقاً اشاره شد در فرض سؤال خریدار فقط حق مراجعه به وراث انتقال دهنده امتیاز دارد.

هنگام معاملات وکالتی به چه نکاتی باید توجه شود؟

•    در معاملات کلان از طریق وکالتنامه ضرورت دارد قبل از انجام معامله اعتبار وکالتنامه از دفترخانه تنظیم کننده سند، کتباً استعلام شود.

•    مبایعه نامه و وکالتنامه لازم و ملزوم و مکمل یکدیگرند و هرگز بدون مبایعه نامه وصرفاً باعتبار تنظیم وکالتنامه مبادرت به انجام معامله نشود.

•    جهت پیشگیری ازسوء استفاده در آینده، دقت شود که وکالتنامه صادره محدودیت زمانی نداشته باشد.

•    از انجام معامله بواسطه وکالتنامه های کلی که مربوط به اموال منقول وغیرمنقول موکل باشد و یا اینکه موکلین افراد متعددی مانند وراثتی و شراکتی باشند، اجتناب گردد.

•    درصورت انجام معامله با وکالت رسمی مانند املاک در رهن بانکها در کمترین زمان نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام شود.

•    چنانچه معامله ازطریق تفویض وکالت انجام شود، وکالتنامه اولیه و اصلی که پایه و اساس معامله است، بدقت مطالعه شود تا مشخص شود وکیل دارای اختیارات کامل و بلاعزل باشد.

•    در تنظیم سند وکالت بلاعزل از آنجاییکه موکل حق اجرای مورد وکالت را از دست نداده و شخصاً  نیز قادر به اجرای آن خواهد بود، لذا بطور صریح در وکالتنامه قید شود که موکل حق دخالت و اجرای آنرا ازخود سلب و ساقط کرد.