موجر و مستاجر
-
قوانین سرقفلی را بلد باشیم
قانون سال 56 در مورد اجاره اماکن تجاری می گوید انقضای مدت دلیل بر تخلیه نیست یعنی هر گاه مدت اجاره تمام شد موجر نمی تواند مستاجر را بیرون کند و موجر باید برای تخلیه مستاجر دلیل داشته باشد که این دلایل عبارت اند از: در قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مسکونی و تجاری وجود ندارد اما قوانینی که در فاصله سال های 1356 و 1376 تصویب شده است عملا باعث شده است که قراردادهای اجاره ای که در این سال ها به تصویب رسیده را بتوان به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آنها را بررسی کرد. در مورد اماکن تجاری موضوع راحت تر است چرا که برعکس اجاره اماکن مسکونی قانونی که حاکم بر اجاره محل های تجاری بوده در سال1356 تصویب شده و تا 1376 ادامه داشته و در این سال با قانون جدیدی جایگزین شده است. …
بیشتر بخوانید » -
راهنمایی بیشتر برای نوشتن قرارداد
هیچ کس نمی تواند برخلاف قانون و من غیرحق شما را مجبور کند کاری را انجام بدهید یا ندهید. اما وقتی قبول کردید به انجام دادن یا ندادن آن عمل، متعهد هستید. قانونگذار قوانین متعددی در این موضوع وضع کرده است به قانون ۲/۵/۱۳۵۶ ، ۱۳/۲/۱۳۶۲ ، ۶/۵/۱۳۷۶ می توان اشاره کرد که در آخرین قانون مقررات قانون مدنی و قرارداد طرفین را با مقررات قانون اخیر حاکم بر روابط موجر و مستاجر می داند. قانونگذار با ۱۳ ماده تکلیف روابط موجر و مستاجر را به زعم خودش مشخص کرده است، برای مثال در ماده ۴ مقرر شده است «چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجراست…» ▪ اولاً در تمام قراردادهای اجاره که در بنگاه های معاملات املاک به کار می رود حق…
بیشتر بخوانید » -
فسخ قرارداد چیست و چگونه انجام می شود
شايد به جرات بتوان اعلام نمود در تمامى قراردادهاى بيع امروز که در بنگاه‌هاى معاملات ملکى انجام مى‌شود مردم با واژه فسخ روبرو مى‌شوند بدون آنکه ضمن درک مفهوم عرفى از مفهوم حقوقى و آثار آن مطلع باشند. بسیاری تصور می‌کنند که وقتی کالایی را خریده‌اند و بعد متوجه عیب آن شده‌اند دیگر کاری از دستشان بر نمی‌آید و باید با همان کالای معیوب سر کنند. اما این تصور اشتباه است؛ زیرا در چنین مواردی شما با پشتیبانی قانون مدنی کشور می‌توانید به اختیار خود، قرار داد را فسخ کرده یا مابه‌التفاوت آن را از فروشنده بخواهید. البته توجه داشته باشید که این اختیارات تنها برای شما در نظر گرفته نشده و به فروشنده نیز مربوط می‌شود. از دیدگاه قانون مدنی در ماده 396، انواع خیارها برای فسخ معامله 10 مورد است؛ و موارد خیار مجلس، شرط، تاخیر ثمن، رویت و تخلف از وصف، غبن، عیب، تدلیس، تبعیض صفقه،…
بیشتر بخوانید » -
چطور قرارداد رهن ببندیم
باید بدانیم که، ولی قهری محترم نمیتواند مال کودک و یا شخصی که بر او ولایت دارد را به‌عنوان وثیقه بدهی خود قرار دهد. علت این مورد هم که معلوم است. هیچ نماینده‌ای نمیتواند از اختیاراتی که دارد به زیان کسی که از طرف او نمایندگی دارد استفاده نماید. ازآنجاکه قرارداد رهن نسبت به رهن‌گیرنده جایز است؛ یعنی می‌تواند هر وقت بخواهد قرارداد را به‌هم‌بزند، می‌تواند از امتیاز خود نسبت به رهن هم بگذرد. حتی اگر در قرارداد رهن، شرط شده باشد که رهن‌گیرنده وکیل در فروش است این شرط او را به قرارداد رهن پایبند نمی‌کند و اثر آن تنها این است که رهندهنده نمیتواند وکالت رهن‌گیرنده را باطل کند. رهن‌گیرنده برای فروش مال مرهون و مطالبه طلب خود نهایتاً باید به مقامات عمومی مراجعه کند و نمیتواند براساس وکالت از سوی رهندهنده، مال را بفروشد و یا آن را تملک نماید. این مورد برای حمایت از حقوق بدهکارانی…
بیشتر بخوانید » -
ملک اجاره شده را می توانیم دوباره اجاره دهیم ؟
برای اینکه مشخص شود آیا مستأجر می‌تواند مالی را که اجاره کرده‌است به دیگری اجاره دهد یا خیر، باید به زمان بسته شدن قرارداد توجه کرد، اما به راستی چرا زمان بسته شدن قرارداد مهم است؟ در جامعه‌ای زندگی می‌کنیم که یکی از خواسته‌های اغلب خانواده‌ها این است که در خانه‌ای زندگی کنند که برای خودشان باشد. راه پر پیچ‌و‌خمی هم برای رسیدن به این خواسته طی می‌شود و روش‌های زیادی مورد استفاده قرار می‌گیرد که وام گرفتن و پرداخت اقساط کوتاه‌مدت و بلندمدت از رایج‌ترین این روش‌ها می‌باشد، اما با این همه، هم‌چنان بخش بزرگی از افراد جامعه توانایی مالی کافی برای برآورده کردن این خواسته ندارند. در این حالت بهترین راه این است که بتوان با استفاده از شیوه‌های قانونی با پرداخت اجرت از دارایی‌های دیگران استفاده کرد. رایج‌ترین شیوه‌ای که در جامعه هم بسیار مورداستفاده قرار می‌گیرد، بستن قراردادی به نام اجاره است. در این قرارداد…
بیشتر بخوانید » -
شرایط فسخ قرارداد قبل از پایان تاریخ اجاره چیست
اولین نکته‌ای که باید بدانیم این است که در دعوا‌ها و پرونده‌های کیفری همیشه بحث از وقوع یک جرم است. در دعوا‌های حقوقی حتما لازم است که حکمی قطعی صادر شده و به مرحله اجرا رسیده باشد و مالی از محکوم‌علیه یافت نشده باشد تا بتوان از دادگاه برای او درخواست جلب نمود. قرارداد اجاره ازجمله عقودی است که طرفین آنرا متعهد و پای بند به ادامه آن تا پایان انقضاء مدت اجاره می‌نماید و طرفین نمی توانند تا پایان قرار داد آن را فسخ نمایند مگر آنکه با هم به تفاهم برسند. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره برداری از ملک بلحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری نموده باشند. البته در قراردادهای اجاره امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که در صورتی که هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل…
بیشتر بخوانید » -
برای قرارداد اجاره و رهن چه قوانینی وجود دارد
بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت‌المثل (اجاره‌بهای به‌روز) لقب دارد، بپردازد. بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره، مستأجر ملک را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت‌المثل (اجاره‌بهای به روز) لقب دارد، بپردازد. از آنجایی که تأمین مسکن، بیشترین هزینه را در سبد کالای هر خانوار به خود اختصاص داده است، لذا اکثر مردم با معنی و مفهوم «اجاره» آشنا هستند. با توجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آنان به خانه یا محل سکونت و اقامت به عنوان نیاز اساسی…
بیشتر بخوانید » -
نوشتن قرارداد اجاره که مشکل قانونی نداشته باشد
مورد اجاره و استفاده مورد نظر: محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلاً سکونت مستأجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود. قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ «کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن» که پس از مهر ماه ۱۳۷۶، با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود، مشمول این قانون است. قراردادی که در دفا تر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است. سایر قرارداد ها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم های چاپی اتحادیه تنظیم می شود، قرارداد عادی است. قراردادهای عادی صرفاً در صورتی مشمول قانون سال ۷۶ است که این شرایط را دارا باشد: ۱ –…
بیشتر بخوانید » -
برای دعوای فسخ اجاره از کدام مراجع قضایی اقدام کنیم
با توجه به صراحت بند ۲ ماده ۱۱ قانون شورا‌های حل اختلاف، فقط دعاوی تخلیه اماکن مسکونی در صلاحیت شورا‌های مذکور بوده و سایر دعاوی با منشا عقد اجاره نظیر دعاوی بطلان و تأیید فسخ و انفساخ قرارداد اجاره، از صلاحیت شورا‌های مذکور خارج است. با توجه به بند ۲ ماده ۱۱ قانون شورا‌های حل اختلاف که اشعار می‌دارد رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره در صلاحیت شورا است، آیا رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد اجاره اماکن مسکونی که به لحاظ تخلف مستأجر از شروط ضمن عقد و تأخیر در تأدیه به‌موقع اجاره مطرح می‌شود، با توجه به اینکه از متفرعات دعوایی است که اصـل آن در صلاحیـت شورای حل اختلاف است، باید در شورای حل اختلاف رسیدگی شود یا به لحاظ مالی بودن، در صلاحیت محاکم عمومی حقوقی دادگستری است؟ با توجه به صراحت بند ۲ ماده ۱۱ قانون شورا‌های حل اختلاف، فقط دعاوی تخلیه…
بیشتر بخوانید » -
آیا امکان فروش انباری به ساکنان خارج از آپارتمان وجود دارد ؟
دیگران بدون داشتن مالکیّت بر آپارتمان یا حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی از یک مجتمع مسکونی، نمی‌توانند اقدام به پارک خودرو یا تصرف انباری و یا استفاده‌های دیگر کنند. همچنین حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی تنها برای مالکان یا متصرّفان آپارتمان‌ها شناخته شده است. طبق قانون تملّک آپارتمان‌ها و آیین‌نامة اجرایی آن، انباری یا پارکینگ جزء قسمت‌های مشترک آپارتمان نبوده و از قسمت‌های اختصاصی آپارتمان به حساب می‌آید. همچنین باید یادآور شد از آن روی که از لوازم و ملحقّات آپارتمان است، نمیتواند مالک مستقل داشته باشد؛ بنابراین فروش انباری یا پارکینگ با روح قانون تملّک آپارتمان‌ها که از قواعد آمره است، سازگاری ندارد. دیگران بدون داشتن مالکیّت بر آپارتمان یا حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی از یک مجتمع مسکونی، نمی‌توانند اقدام به پارک خودرو یا تصرف انباری و یا استفاده‌های دیگر کنند. همچنین حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی تنها برای مالکان یا متصرّفان آپارتمان‌ها شناخته شده است. با…
بیشتر بخوانید »