موجر و مستاجر
دعوای تعدیل مال الاجاره در اماکن تجاری چه شرایطی دارد و چگونه انجام می شود
-
به گفته نادری، دعاوی تخلیه به‌واسطه تخلف مستاجر، از قبیل تعدی و تفریط یا پرداخت نکردن مال‌الاجاره، واگذاری به غیر یا تغییر شغل و همچنین دعاوی تخلیه به جهت نیاز شخصی، از قبیل تجدید بنا، از آن دسته دعاوی است که به طور مستقیم با هدف پایان دادن به این رابطه استیجاری در مراجع قضایی مطرح میشود.
دعوای تعدیل مال‌الاجاره موضوع ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ یکی از دعاوی رایج در مراجع قضایی ایران است که در حال حاضر در صلاحیت شوراهای حل اختلاف قرار گرفته است؛ این دعاوی به دلیل موضوعیت داشتن در اماکن تجاری و در ارتباط بودن با شرایط روز بازار، از اهمیت زیادی برخوردار است.
نادر نادری، حقوقدان و وکیل دادگستری با بیان این مطلب اظهار کرد: از خصوصیات قانونی این رابطه استیجاری، بلا اثر بودن مدت قیدشده در متن قرارداد و قابل تجدید نظر بودن قهری میزان مال‌اجاره است که قانونا هر سه سال یک‌بار از دادگاه قابل درخواست است. این بدین معناست که مستاجران اماکن تجاری و مغازه‌دارانی که روابط استیجاری آنها مشمول قانون ۱۳۵۶ است در معادلات درآمدی خود علاوه بر دغدغه نوسانات و تغییرات اقتصادی و اجتماعی و تغییر الگو و شیوه مصرف و… نگرانی آن را داشته باشند تا مال‌الاجاره مکانی را که به‌وسیله کار در آن امرار معاش می‌کنند به صورت غیر عادلانه یا غیر منطقی افزایش پیدا نکند.
وی ادامه داد: خصوصا اینکه به استناد قانون در مکانی که سال‌ها فعالیت اقتصادی انجام می‌دهند، به فعالیت آنها حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می‌گیرد و بعضا نیز مستاجر علاوه بر حق کسب و پیشه‌ای که به وی تعلق می‌گیرد در ابتدا مبلغی را به عنوان خرید سرقفلی به موجر پرداخت کرده است. این افزایش مال‌الاجاره نه تنها بر درآمد مستمر مستاجران تاثیر منفی خواهد گذاشت بلکه منجر به کمرنگ‌تر شدن در آمد سرمایه‌ای آنها در ارتباط با حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی خواهد شد.
این حقوقدان افزود: از طرف دیگر موجران روابط استیجاری مصوب ۱۳۵۶ که در معادلات درآمدی خود دریافت حق مالکانه بابت تغییر شغل یا اجازه واگذاری مورد اجاره به دیگری را عمده درآمد خود از ملک مورد اجاره محاسبه کرده بودند و به سبب تغییرات و نوسانات اقتصادی و اجتماعی و نیز تاسیس مراکز تجاری مجهز‌تر با امکانات رفاهی بهتر، در آمدشان کاهش پیدا کرده بود، یکی از راه‌های جبران این کاهش عمده درآمد را طرح دعوای تعدیل اجاره‌بها برگزیدند.
اصل بر عدم اجازه مستاجر بر تغییر شغل است
وی اضافه کرد: یکی از مواردی که مشکلات روابط استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ را در این برهه از زمان تشدید می‌کند، نداشتن مدت انقضای این رابطه بنا بر آنچه در متن قرارداد قید شده، است. زیرا بنا بر قانون این قرارداد تنها با پرداخت حق و حقوق متعلقه و با حکم دادگاه یا توافق توسط هر دو طرف انجام‌پذیر است. مضافا اینکه در این قانون اصل بر عدم اجازه مستاجر بر تغییر شغل و واگذاری مورد اجاره به غیر است. در نتیجه غالب دعاوی که در ارتباط با قانون روابط مالک و مستاجر مشمول سال ۱۳۵۶ در مراجع قضایی مطرح میشود با هدف قطع این رابطه صورت می‌گیرد که در استمرار این رابطه برای دو طرف منفعتی متصور نیست و دو طرف ترجیح می‌دهند درآمد سرمایه‌ای خود را به نحو دیگری بکار گیرند.
به گفته نادری، دعاوی تخلیه به‌واسطه تخلف مستاجر، از قبیل تعدی و تفریط یا پرداخت نکردن مال‌الاجاره، واگذاری به غیر یا تغییر شغل و همچنین دعاوی تخلیه به جهت نیاز شخصی، از قبیل تجدید بنا، از آن دسته دعاوی است که به طور مستقیم با هدف پایان دادن به این رابطه استیجاری در مراجع قضایی مطرح میشود. دعوای تعدیل مال‌الاجاره نیز که از سوی موجر مطرح میشود، اکثرا جهت تنگ کردن عرصه اقتصادی بر مستاجر و کمرنگ کردن حقوق مکتسبه مستاجر و با هدف غایی اقدام برای پایان دادن به این رابطه استیجاری در مراجع قضایی مطرح میشود.
وی گفت: از طرف مقابل نیز مستاجر که فعالیت در مغازه شریان حیاتی منبع درآمدش است، مجبور میشود به طور مستمر جهت پاسخگویی به دعاوی متعدد متحمل هزینه شود که لطمات عدیده‌ای برای فرد و جامعه به دنبال خواهد داشت. این دور باطل تا آن زمان ادامه می‌یابد تا یک طرف خسته و مغلوب شود یا هر دو طرف با اشراف به حق و حقوق قانونی خود به یک توافق جامع دست یابند.
توافق عادلانه با رعایت حق و حقوق طرفین عقد
این وکیل دادگستری با بیان اینکه توافق عادلانه با رعایت حق و حقوق طرفین عقد، یکی از بهترین و کم‌هزینه‌ترین شیوه‌های پایان دادن به این رابطه استیجاری است، عنوان کرد: این مهم حاصل نخواهد شد مگر با آگاهی افراد ذی‌نفع در قرارداد به حق و حقوقی که به آنها قانونا و شرعا تعلق می‌گیرد.
وی در ادامه بیان کرد: باتوجه به اینکه در کلیه دعاوی مطروحه فوق‌الاشعار، در محاسبه حقوق متعلقه موجر یا مستاجر استفاده از نظریه کار‌شناس از الزامات قانونی است و نیز داشتن صلاحیت خاص برای کارشناسانی که در دعاوی موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ اظهارنظر می‌کنند در قانون پیش‌بینی و مقرر شده است، به همین جهت موجود نبودن وحدت رویه خاص در محاسبات حقوق متعلقه طرفین عقد اجاره که توسط کار‌شناسان رسمی دادگستری انجام میشود، منجر به صدور آرای متناقض در دادگاه‌ها میشود که اثرات جبران‌ناپذیری خواهد داشت.
نادری اظهار کرد: با توجه به وظایف و اختیارات شورای عالی کار‌شناسان، که عبارت است از تدوین و بازنگری در ضوابط و روش‌های کار‌شناسی و اظهارنظر در خصوص استعلامات و ارایه رویه واحد در امور کار‌شناسان، موضوع بند ز ماده ۷ قانون کار‌شناسان، تدوین این ضوابط و نشر و اطلاع‌رسانی ضوابط و مقررات جهت استفاده از نظرات تخصصی و بازنگری و اصلاح آنها که در کیفیت و عدم تناقض اظهارنظرات ارایه‌شده از سوی کار‌شناسان به دادگاه‌ها نقش اساسی ایفا می‌کند، در این زمان بیش از پیش ضروری و لازم است.
وی خاطرنشان کرد: اگر چه قانونگذار در زمان تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ (پیش از تصویب قانون کار‌شناسان مصوب سال ۱۳۸۱) با تصویب ماده ۲۹ تخصص خاص کار‌شناسان رسمی دادگستری در این خصوص را از الزامات قانونی و لازم تشخیص داده اما در این خصوص هنوز وحدت رویه خاص و مدونی از سوی شورای‌عالی کار‌شناسان چه در مورد ارزیابی حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت یا عوامل موثر بر تعدیل مال‌الاجاره یا موارد دیگر در خصوص تعدی و تفریط و… برای اجرا به کانون‌های مختلف کار‌شناسان رسمی دادگستری ابلاغ نشده که امید است هرچه سریع‌تر این مهم انجام پذیرد.