راهنمایی برای ضمانت اجرای نپرداختن اجاره بها

• در صورتی هم که چنین شرطی را در قرارداد گنجانده باشید اول می بایستی به وسیله اظهارنامه مراتب فسخ را به مستاجر اعلام نمایید و سپس با دادن دادخواست تایید فسخ به طرفیت مستاجر به دادگاه مراجعه کرد.

با توجه به کثرت قرارداد های اجاره در کشور چه مسکونی و چه تجاری، متاسفانه تصور غلطی بین مردم رواج یافته است که نپرداختن اجاره بها توسط مستاجر یا تاخیر در پرداخت موجب تخلیه و فسخ قرارداد می شود.

در این خصوص باید گفت که غیر از قرارداد های تجاری مشمول قانون مالک و مستاجر سال 1356 یعنی قرارداد های اجاره قبل از مهر ماه 1376 در تمامی قرارداد های مسکونی و تجاری نپرداختن اجاره موجب فسخ قرارداد اجاره نیست با این توضیح که قرارداد اجاره از نظر حقوقی قراردادی لازم است بدین معنی که طرفین (موجر یا مستاجر) نمی توانند بدون موارد مندرج در قانون یا قرارداد، قرارداد اجاره را فسخ کنند و تا پایان مدت، قرارداد اعتبار دارد و نسبت به طرفین لازم است.

از این رو برای برون رفت از این شکل بهتر است مبلغ ودیعه قرارداد را به گونه ای تعیین کنید که در صورت نپرداختن اجاره بها توسط مستاجر، از طریق آن بتوانید احقاق حق کنید در ضمن می توانید در قرارداد اجاره پیش بینی کنید که در صورتی که مستاجر مثلا تا فلان مدت اجاره بها را نپردازد، موجر می تواند قرارداد را فسخ کند اما مالکین (موجرین) توجه داشته باشند که این اول دردسر و دوندگی می باشد زیرا در صورتی هم که چنین شرطی را در قرارداد گنجانده باشید اول می بایستی به وسیله اظهارنامه مراتب فسخ را به مستاجر اعلام نمایید و سپس با دادن دادخواست تایید فسخ به طرفیت مستاجر به دادگاه مراجعه کرد و همانطور که می دانید با توجه به رویه قضایی کشور و از طرفی امکان تجدید نظر و اعتراض به رای، تا رسیدن به مطلوب یعنی رای قطعی فسخ و تخلیه چندین ماه زمان خواهد برد و ممکن است با طولانی شدن روند دادگاه عملا به پایان مدت قرارداد اجاره برسید!

از این رو خیلی دلخوش فسخ برای ضمانت اجرای نپرداختن اجاره بها نباشید. بهترین راه آن است که اولا در خصوص مستاجر تحقیق کنید که توان پرداخت اجاره بها را داشته باشد و ثانیا ضمن گنجاندن حق فسخ در قرارداد برای تاخیر در پرداخت اجاره بها مقدار ودیعه مناسب اخذ کنید.