قوانین سرقفلی را بلد باشیم

• قانون سال 56 در مورد اجاره اماکن تجاری می گوید انقضای مدت دلیل بر تخلیه نیست یعنی هر گاه مدت اجاره تمام شد موجر نمی تواند مستاجر را بیرون کند و موجر باید برای تخلیه مستاجر دلیل داشته باشد که این دلایل عبارت اند از:

در قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مسکونی و تجاری وجود ندارد اما قوانینی که در فاصله سال های 1356 و 1376 تصویب شده است عملا باعث شده است که قراردادهای اجاره ای که در این سال ها به تصویب رسیده را بتوان به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آنها را بررسی کرد.

در مورد اماکن تجاری موضوع راحت تر است چرا که برعکس اجاره اماکن مسکونی قانونی که حاکم بر اجاره محل های تجاری بوده در سال1356 تصویب شده و تا 1376 ادامه داشته و در این سال با قانون جدیدی جایگزین شده است.  اما برای اطلاع بیشتر لازم به ذکر است که اجاره اماکن مسکونی تا سال 1362 تابع قانون 1356 بود، سپس در این سال قانون جدیدی به تصویب رسید که تنها شامل اماکن مسکونی بود و تا سال 1376 که قانون عام روابط موجر و مستاجر سال 1376 به تصویب رسید حاکم بود.

قانون سال 1356 تا سال 1376 در مورد اماکن تجاری حاکم بوده است. تمام قوانینی که در حال حاضر در مورد اماکن تجاری هستند عبارتند از قانون 56 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 و مقررات قانون مدنی در باب اجاره و آیین نامه اجرایی قانون سال 76 این که اجاره ای شامل کدام قانون می باشد.

در مجموع از این قانون ها این استنباط می شود اولا که هر قرارداد اجاره ای که قبل از سال 76 بسته شده است مشمول قانون سال 56 می باشد، دوم اینکه هر قرارداد اجاره ای که بعد از سال 76 بسته شده است اما تمدید اجاره ای است که شروع آن قبل از سال 76 بوده چون تمدید اجاره قبلی است مشمول قوانین سال 56 خواهد بود اما بعد از سال 76 هر قرارداد اجاره ای که بسته شود مشمول قانون سال 76 است.

یک اصطلاح خاص قانونی در این مورد وجود دارد که می گوید قانون خاص قانون عام را نسخ می کند و در مورد موضوع مذکور یعنی مقررات قانون مدنی هرجا بین مندرجات با این قوانین تعارض نداشته باشد حسب مورد بر اساس قانون مدنی رفتار خواهد شد.

محدودیت تخلیه در قانون 56

قانون سال 56 در مورد اجاره اماکن تجاری می گوید انقضای مدت دلیل بر تخلیه نیست یعنی هر گاه مدت اجاره تمام شد موجر نمی تواند مستاجر را بیرون کند و موجر باید برای تخلیه مستاجر دلیل داشته باشد که این دلایل عبارت اند از:

– انتقال به غیر: جایی که مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد اما آن جا را انتقال دهد موجر می تواند با این دلیل مستاجر را بیرون کند.

– جایی که مستاجر شغل مورد توافق را عوض کند؛ یعنی در قرارداد می گویند از این ملک برای این شغل استفاده می شود اما مستاجر آن شغل را تغییر دهد موجر می تواند با این دلیل مستاجر را از ملک اجاره داده شده بیرون کند.

– جایی که مستاجر در مورد اجاره زیاده روی و کوتاهی کند یا پا را از حد مستاجر فراتر گذارد به طور مثال دیواری را در ملک جابه جا کند یا دیواری بگذارد.

– نپرداختن اجاره بها نیز یکی از دلایل دیگری است که موجر می تواند اگر مستاجر اجاره بها را نپرداخت برای بیرون کردن او اقدام کند و با سه بار اخطار کتبی موجر به موجب اظهارنامه بعد از ابلاغ واقعی اجاره بها را نپردازد و در صورتی که موجر اقامه دعوای تخلیه کند دادگاه حکم به تخلیه خواهد داد، یعنی تا قبل از صدور حکم مستاجر می تواند اجاره بها را بپردازد و در نتیجه دعوا رد خواهد شد.

– اگر موجر نیاز شخصی داشته باشد نیز دادگاه حکم تخلیه خواهد داد؛

– اگر ملک در شرف خرابی باشد و موجر از شهرداری پروانه ساختمان گرفته باشد، یعنی تشریفات نوسازی را انجام داده باشد حق اقامه دعوای تخلیه را دارد.

– جایی که موجر از مستاجر درخواست تنظیم سند رسمی کند اما مستاجر این کار را نکند موجر حق اقامه دعوای تخلیه را دارد و مستند موارد گفته شده را می توان در مواد 10، 14 و 15 قانون سال 1356 یافت.

سرقفلی را قانون گذار در قانون سال 56 علاوه بر حق کسب و پیشه و تجارت در  نظر گرفت اما بعضی ها به اشتباه این دو را با هم یکی می دانند. منظور از سرقفلی پولی است که ابتدای اجاره مستاجر به موجر می دهد و موجر مالک آن مبلغ خواهد بود که تفاوت آن با پول پیش این است که پول پیش حالت امانت را نزد موجر دارد و به عنوان قرض الحسنه است اما سرقفلی متعلق به خود مالک است ولی حق کسب و پیشه بهای شهرت تجاری و معروفیت و آبادانی است که مستاجر در ملک ایجاد می کند یعنی قانون گذار برای عملیاتی که موجر در جایی انجام می دهد حق و ارزش مالی قرار داده است.

به نظر این دو ماهیت حقوقی متفاوت نیز دارند. موجری که می رود و درخواست تخلیه می کند حسب مورد باید پولی را در بعضی جاها بپردازد. موجر در تمامی موارد باید حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد اما در مورد حق سرقفلی در احداث بنای جدید و نیاز شخصی خود موجر و بستگان موجر در تعدی و تفریط باید تمام سرقفلی را بپردازد تا حکم تخلیه بگیرد اما در مورد عدم پرداخت اجاره بها و تغییر شغل هیچ پولی بابت سرقفلی لازم نیست بپردازد که این خود نوعی مجازات مدنی مستاجر متخلف است.

در مورد انتقال به غیر هم باید نصف سرقفلی را در مورد انتقال به غیر بپردازند همان طور که تبصره 1 ماده 19قانون مالک و مستاجر 56 می گوید.

مقررات سفت و سخت سال 56

نکته مهم دیگر این است که طبق ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 هرگونه شرط و قرار بین طرفین بدون رعایت محتویات سال 56 از اعتبار ساقط است؛ یعنی مستاجر و موجر نمی توانند شرط کنند که مستاجر از حق کسب و پیشه برخوردار نیست یا این که شرط کنند که مستاجر بعد از یک سال ملک را تخلیه کنند یا چنین شرطی بگذارند که اگر اجاره را یک ماه نداد فوری تخلیه کند.

نکته دیگر این است که هرجایی که (مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد) فردی ملکی را اجاره کرده است و دیگر توان ندارد و به دلیلی دیگر نمی تواند در آن ملک کار کند در این جا برای این که حق از بین نرود و فرد با اعمال مجازات مدنی مواجه نشود ماده 19 قانون روابط مالک و مستاجر سال 56 به آن اشاره کرده است تحت عنوان تجدید انتقال منافع فرد مربوطه می تواند از دادگاه درخواست کند.

این قانون فقط شامل وقتی نمی شود که رابطه در قالب عقد اجاره است و هر چند گفته شده موجر و مستاجر طرفین این قانون اند بلکه شامل تمام مواردی است که منافع ملکی در اختیار کسی گذاشته می شود.

محدوده زمانی اجرای قانون 56 در مورد اماکن مسکونی

اگر چه قانون سال 1356 در مورد اماکن تجاری تا سال 1376 به اجرا درآمد اما در مورد اماکن مسکونی تنها تا سال 1362 اجرا شد و در این سال توسط قانونی که بر اجاره محل های مسکونی حکومت داشت نسخ شد. تمام مقررات قانون مقررات سال 56 که به اجاره محل مسکونی است به موجب قانون موجر و مستاجر سال 62 نسخ شده است بنابراین هرجا کلمه اجاره محل سکنی است نسخ شده است.

قانون روابط موجر در تمام شهر ها اجرا نمی شود و فقط در شهرهایی که مشمول ماده 31 قانون سال 56 می شود؛ این قانون اجرا می شود. بنابراین نقاطی که قانون روابط مالک و مستأجر مصوب خرداد ۱۳۳۹ در آن نقاط به مرحله اجرا گذاشته شده است یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت مسکن و شهرسازی و لزوم اجرای آن را آگهی کند مشمول قانون 56 می شدند و در سایر نقاط رابطه موجر و مستاجر براساس قوانین و مقررات عمومی بود.

تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره

دهه 50 به خاطر کمی ارزش املاک کسی مایل به اجاره ملک نبود و بیشتر مستاجرها زیان می دیدند به خاطر منافعی که برای موجر وجود داشت از این رو قانون گذار بیشتر قوانین را به نفع مستاجر گذاشت اما این قانون از سال 72 به بعد دستخوش تغییراتی شد.

در سال 56 اگر ملکی برای منظور تجاری اجاره داده می شد چه سرقفلی داده می شد و یا نه، سرقفلی به ملک تعلق می گرفت و حق کسب و پیشه نیز به مستاجر تعلق می گرفت اما از سال 56 به بعد قراردادهای اجاره همه تابع قرارداد هستند. اگر در قرارداد سرقفلی یا حق کسب و پیشه برای مستاجر در نظر گرفته می شد این حق به مستاجر تعلق می گرفت و اگر در سند این حق نوشته نشده باشد سرقفلی به فرد تعلق نمی گرفت.

البته باید دانست که سرقفلی را در قانون مالک و مستاجر نداشته ایم بلکه این به کار بردن کلمه سر قفلی در این قانون ابتدا در قانون شهرداری ها بوده است و این کلمه عبارت است از مالی که در بدو اجاره به مالک پرداخت می شود و ذاتا قایم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص و استقرار یافته مشتریان نمی باشد. به عبارتی، اعم و اهم حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستاجره است.

حق کسب و پیشه حقی است که در نتیجه سازمان دهی و اداره یک شغل یا حرفه در اجتماع یا از توجه خاص و استقرار یافته مشتریان از سازمان دهی رفتار صحیح مستاجر حاصل می شود. به عبارتی، حق کسب و پیشه هر منفعت یا مزیتی است که مستاجر در یک رشته کسبی در ارتباط با مشتریانش دارد و این حقوق تدریجی الحصول صرفا در حق مستاجر از سوی مقنن و اجتماع به شکل آمره مورد حمایت قرار می گیرد و مبلغ و میزان حق کسب و پیشه به حسن شهرت مستاجر و مدت تصرف و ایجاد رونق در محل بستگی دارد.

سرقفلی همان حق کسب و پیشه و تجارت است با این تفاوت که حق کسب قبل از سال 1376به مرور زمان به ملک تعلق می گرفت ولی سرقفلی با پرداخت مبلغی ایجاد می شود. شایان ذکر است اگر کسی سال 1375 یکسال قبل از سال 1376 که سال تصویب قانون موجر مستاجر است ملک تجاری را اجاره کند اکنون جهت تخلیه قانون 1356 حاکم بوده و حق کسب مالک تا زمان تخلیه به ملک تعلق می گیرد.