مبایعه نامه و قولنامه و تفاوت آنها با یکدیگر

• ع نامه یا مبایعه نامه با فروش نامه قول برای برای انجام معامله نیست ، بلکه در آن ایجاب و قبول وجود دارد و شاید دارای شروطی هم باشد ، ولی در بیع نامه یا مبایعه نامه هر مبلغی کردن می شود ثمن معامله محسوب می شود

قولنامه با فروش نامه یا بیع نامه فرق دارد ، قولنامه نوشته ای است که غالباً عادی و حاکی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد صحبتی که ضمانت اجراء تخلف از آن پرداخت مبانی Dedit است. این توافق مشمول ماده 10 قانونی مدنی است.[5] در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله را دارند ولی مقدمات کار را فراهم نکرده اند. و به جهت اطمینان دو نفر با همدیگر در یک سند با نوشته عادی توافق می کنند ملک یا اموال معینی را با مبلغ مشخصی در مدت معینی بفروشد و بخرند این تعهدنامه وعده قرارداد [6] (promesdecontract) و یا پیش قرارداد[7] ، را عرفاً به آن قولنامه می گویند .

یعنی به جهت اطمینان خاطر ابتدا قراردادی را می بندند و طرفین متعهد می گردند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخص انجام دهند. هرگاه اشخاص بخواهد خانه یا ملکی یا اتومبیلی را با همدیگر معامله کنند ، ابتدا بین خریدار و فروشنده قراردادی تنظیم می گردد و سپس فروشنده جهت انجام کارهای مربوطه از قبیل پرداخت عوارض و مالیات ، اخذ مجوز از شهرداری و یا … به دنبال کارها می رود و خریدار با اطمینان بیشتر در جهت تهیه پول اقدام می کند ، این قرارداد را عرفاً قولنامه می نامند. قولنامه ممکن است رسمی باشد یا عادی. امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امتیاز ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردید مصون است و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد ، با جمع بودن شرایط خاص می توان از طریق اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه کرد.
ولی قولنامه عادی این امتیاز را ندارد. مسئله تنظیم قولنامه از قبل تا اندازه ای مرسوم بوده ، ولی با وضع تشریفات مقرر در قانون ثبت بیشتر رایج شد. مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت مقرر می دارد :
و این وضع روند عادی و معمولی خود را داشت تا اینکه بعد از انقلاب اسلامی در ایران به لحاظ نوسان قیمت املاک و غیر و تعهد شکنی و در نهایت دعاوی ناشی از قولنامه افزایش یافت. از طرف دیگر حتی این سئوال مطرح شد که آیا قولنامه از نظر شرعی اعتبار دارد یا نه؟ و بالاخره سرنوشت مواد مذکور در قانون ثبت چیست ؟
با این اوصاف اگر قولنامه معتبر است بیع تلقی می شود یا تعهد به انجام بیع ؟ و اگر بیع است تطبیق آن با مقررات ثبت چگونه است؟ وقتی بعضی از محاکم قولنامه عادی را همچون سند رسمی در محاکم پذیرفتند این شبهه ایجاد گردید که شاید مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت به طور ضمنی فسخ یا فاقد جنبه شرعی و مخالف اصل رضائی بودن بیع اعلام شده باشد . تا اینکه مورد از اداره حقوقی دادگستری سئوال شد و اداره مذکور نظریه خود را به شماره 5844/7 در تاریخ 23/11/62 به شرح ذیل اعلام نموده است :
به لحاظ عدم وجوه و عدم تصویب قانونی که ناسخ مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت باشد مقررات مطرح فوق به قوت خود باقی بوده و لازم الرعایه است و از طرف شورای نگهبان هم در مورد غیر شرعی بودن مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت اظهار نشده است.
سئوال دیگر در رابطه با شرعی یا غیر شرعی بودن خود قولنامه مطرح بود که شورای قضائی بخشنامه ای به شماره 16059/1 در مورخ 6/2/62 صادر نمود بدین مضمون کمیسیون آنچه “صرفاً” قولنامه است، و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند و کمیسیون استفتائات شورای قضائی نیز در پی سئوالی که از آن شده بود این گونه پاسخ داد:
به نحو کلیه در بخشنامه شماره 6059/1-6/2/1362 تصریح شده آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. بنابراین اگر راجع به زمین قولنامه تنظیم ، و وعده معامله داده شده و ضمن عقد لازم شرط شده باشد لازم الوفاء نیست.[8] با توجه به قواعد حقوقی و قانون مدنی کشورها بخشنامه فوق الذکر مبنای قانونی ندارد ، و بخشنامه که مبنای قانونی نداشته باشد لازم الرعایه تلقی نمی شود و از لحاظ شرعی دارای استدلال قوی و محکمی نیست و در این مورد بین فقها اختلاف نظر وجود دارد. و به همین لحاظ در عمل اعتبار خود را از دست دادن و از طرف محاکم به آن عمل نشده است و از طرف دیگر این بخشنامه با مقررات قانون مدنی کشور ما بخصوص ماده 10 قانون مدنی که قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است ، منافات آشکار دارد مجلس شورای اسلامی نیز با تأئید و تصویب مواد 10 و 758 قانون مدنی در اصلاحات قانون مدنی سال 1361 از نظر فقهای امامیه پیروی کرده و نمی توان ادعا کرد که ماده 10 قانون مدنی در حقوق کشور ما پیشینه تاریخی ندارد و ابداع نویسندگان قانونی مدنی یا ثمره تقلید از حقوق اروپائی است.[9]
همانطوری که می دانیم ، هر علم دارای مفاهیم و اصطلاحات خاصی است که این امر در علم حقوق کاملاً مشهود است ، و آن مفاهیم و اصطلاحات در واقع بیانگر تمام اعمال وقایع حقوقی است. متأسفانه مفاهیم قولنامه و بیع نامه یا مبایعه نامه در جامعه و در صنف مشاوره معاملات املاک یا اتومبیل مطرح است ، با مفاهیم حقوقی که در محاکم و جامعه حقوقی مطرح است متفاوت است. جامعه حقوقی با توجه به عرف جامعه و قواعد و اصول استنباط حقوقی باید اصطلاحات را معنا و تعریف کند تا مشکل جامعه را حل کند ، نه اینکه جامعه و عرف از آن اصطلاح معنای دیگری را برداشت کنند ، و جامعه حقوقی یک تعریف دیگری با ابداع مفاهیم و اصطلاحات جدید حقوقی ارائه کند. در شرایط فعلی در جامعه به سه صورت معاملات انجام می گیرد

1- معاملات با قولنامه:

بدین معنا که در قولنامه فقط بیعانه پرداخت می شود و به همدیگر مهلت می دهند الباقی ثمن معامله در مهلت مقرر تهیه در غیر این صورت معامله ای انجام نخواهد شد.

2- معاملات با بیع نامه یا مبایعه نامه یا فروشی نامه :

بیع نامه یا مبایعه نامه با فروش نامه قول برای برای انجام معامله نیست ، بلکه در آن ایجاب و قبول وجود دارد و شاید دارای شروطی هم باشد ، ولی در بیع نامه یا مبایعه نامه هر مبلغی کردن می شود ثمن معامله محسوب می شود ضمن معامله چه بسا با پرداخت اندک از ثمن تحویل گردد ، یا قبل از پرداخت کل ثمن تحویل شود یا اینکه در مدت معینی که با هم توافق می کنند چند ماه بعد از پرداخت ثمن ، تحویل شود. در هر صورت نحوه تنظیم مبایعه نامه یا بیع نامه یا فروش نامه همان طور که از معنای لغوی آن استنباط می شود در چنین معاملاتی نمی توان خدشه وارد کرد. چون که فروش نامه باید فروشنده ، خریدار ، ثمن معامله ، مورد معامله دقیقاً باید بیان گردد و در صورتی که شروط ضمن عقد داشته باشد فقط بر مبنای شروط ضمن عقد یا خیارات موجود در قانون قابل فسخ خواهد بود.
در غیر آن صورت هیچ مبنای دیگری جهت فسخ آن نباید ملاک قرار گیرد. چه بسا فروش نامه های عادی امروزه در اطراف تهران و بعضی از شهرستان ها در دست مردم وجود دارد که به عنوان سند عادی آن را محاکم پذیرفتند و چه بسا فروشنده ملک مورد نظر را تحویل داده و از طرفی خریدار کلیه ثمن معامله را بدون هیچ شرطی کلاً به فروشنده پرداخت نموده است. قانونگذار باید وضعیت مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت را به طور صراحت مشخص کند یا حاکمیت آن را دقیقاً به رسمیت بشناسند که در این صورت میلیونها معاملات انجام شده توسط سند عادی دچار مشکل می شود و یا اینکه در شرایط فعلی با توجه به امکانات کم تشکیلات سازمان ثبت اسناد و املاک بهتر است مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت از دور خارج گردد و با اینکه قانونگذار هر دو مورد را به رسمیت ببخشد و هر کدام امتیاز خاص خود را داشته باشد.

3- معاملات با سند رسمی :

معاملات با سند رسمی هم می تواند به دو صورت انجام شود اول اینکه مبلغ ناچیزی به عنوان بیعانه در قولنامه نوشته می شود و ملک تحویل نمی گردد تا مهلت مقرر در کوتاه مدت انتقال سند رسمی صورت گیرد. هرگاه در این صورت کوتاهی و تقصیری از طرف خریدار باشد. معامله صورت نگرفته مسئولیتی متوجه فروشنده نمی شود. در صورتی که تقصیر و کوتاهی از طرف فروشنده باشد ، خریدار می تواند آن را از طریق محاکم ملزم به انجام معامله و تعهد کند در این صورت محاکم مکلف خریدار را قانوناً ملزم نموده و در صورت عدم اجرای حکم ، محاکم خود مکلفند به نمایندگی از طرف فروشنده آن را انجام دهند . دوم اینکه خریدار بیشتر ثمن معامله را در سند عادی پرداخت می کند ، و ملک را تحویل صورت گرفته و الزام به تنظیم سند فروشنده قانونی خواهد بود.
بنابراین بهتر است بین مفاهیم و اصطلاحات قولنامه و بیع نامه تفکیک قائل شد ، و هر یک را با معیار و ملاک خاص تنظیم در اختیار مشاورین املاک و نمایشگاه های اتومبیل قرارداد و از نظر لغوی با توجه به اینکه بیع نامه یا مبایعه نامه از دو کلمه عربی بیع و مبایع و نامه تشکیل شده است و معادل فارسی آن را می توان اوراق خرید و فروش ذکر کرد یا اینکه “فروش نامه” آن را نامید. در این صورت قولنامه را با تعاریف حقوقدانان کشور ما نزدیک خواهد شد. زیرا قولنامه از نظر اساتید چون دکتر کاتوزیان این گونه است : قولنامه را نباید سند انتقال پنداشت ، قولنامه تعهد به انتقال است و به همین دلیل نیز لزومی ندارد که در محضر تنظیم شود.