قوانین موجر و مستاجر

 خوشبختانه پراکندگی در قوانین موجر و مستاجر از میان رفته است و با تصویب قانون کلیه اماکن استیجاری اعم از تجاری، مسکونی، دانشجوئی و … تابع قانون ذکر شده می باشند. قراردادهای اجاره اعم از رسمی یا عادی باید به صورت کتبی باشند.

در این قانون ذکری از روابط استیجاری به صورت شفاهی به میان نیامده است. لذا هرگونه تصرف بر حسب رضایت شفاهی طرفین به علت نقص در شرایط شکلی عنوان رابطه استیجاری نداشته و دادگاه نمی تواند به این اختلافات رسیدگی کند. مانند: واگذاری یک ویلای شمال در تابستان به مدت سه ماه به خانواده ای برای اقامت و استراحت. همین طور قراردادهای اجاره بایستی مدت داشته باشند و الا قرارداد اجاره باطل است. برای تخلیه ارائه دادخواست لازم نیست و تقدیم درخواست کافی است. بدین صورت که درخواست و تقاضای تخلیه در مورد اسناد رسمی به دایره اجرای ثبت و در مورد قرارداد عادی اجاره به مقام قضائی صالح ارائه می گردد. لذا تخلیه اعم از آن که ملک تجاری باشد یا مسکونی باید ظرف مدت یک هفته پس از انقضای مدت اجاره صورت پذیرد و این امر باعث ایجاد اطمینان در مالکین و رعایت اصل احترام به حق مالکیت شده است. زیرا چه بسیارند خانه ها، آپارتمان ها و یا املاکی که مالکین آنها از بیم عدم تخلیه توسط متاجر در انقضای مدت و رفته به دادگستری و درگیر شدن در تشریفات آئین دادرسی و صرف هزینه های ناخواسته از دادن ملک خود خودداری می کنند. پس قید ظرف یک هفته گویا سوپاپی بر عدم اطمینان این گونه مالکین شد. قابل ذکر است که مقام قضائی صالح (رئیس حوزه قضائی یا دادگاه رجوع شده) بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی دستور تخلیه را صادر می کند. چنان چه موجر مبلغی تحت عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد در صورتی مورد اجاره تخلیه و به موجر تحویل داده می شود که این سند یا وجه مذکور برگردانده شده باشد و تنها در صورتی موجر می تواند از دادن سند یا وجه مذکور خودداری کند که ادعا داشته باشد مستاجر خسارتی به مورد اجاره وارد کرده است و یا مال الاجاره را پرداخت نکرده است. در این صورت می تواند جهت اثبات ادعای خود دادخواست لازم را به دادگاه صلاحیت دار تقدیم کند. اقدامات فوق در صورتی مورد عمل قرار می گیرد که پرداخت وجه از طرف مستاجر به موجر یا تسلیم سند تعهدآور در سند رسمی یا عادی اجاره قید شده باشد و یا از طرف موجر نزد مقامات قضائی یا دادگاهی که به آن رجوع کرده است عنوان گردد. همین طور چنان چه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد باید ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم کند و در نتیجه پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارت وارده حکم مقتضی صادر می شود که دادگاه صالح در این جا دادگاه محل وقوع مال است. دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره، مکلفند در سند اجاره اماکن مسکونی و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات برای استفاده تجاری واگذار می شوند تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است. در قراردادهای عادی اجاره نیز طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم کنند. بدین معنا که هنگام انعقاد عقد اجاره موجر می تواند از مستاجر سرقفلی بگیرد یا نگیرد چنان چه مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند در حالی که مالک هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلی نگرفته باشد و حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد پس از پایان مدت اجاره مستاجر آخری نیز حق دریافت سرقفلی را از موجر ندارد ولی چنان چه مالک سرقفلی گرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند پس از پایان مدت اجاره مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی را آن هم به نرخ عادله روز خواهد داشت به شرطی که حق انتقال به غیر از وی سلب نشده باشد.

هم چنین مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آن که در ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که مورد اجاره در تصرف مستاجر است مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه مورد اجاره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله مورد اجاره را به همان مبلغ به او واگذار کند در این صورت مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند. هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک مورد اجاره را به غیر از مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به همان مستاجر واگذار کند مستاجر می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت کند. حالا اگر مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی را به مالک پرداخت نکرده باشد هنگام تخلیه مورد اجاره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت. در صورتی که موجر و مستاجر در مورد میزان سرقفلی به توافق نرسند تعیین آن با دادگاه می باشد و مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع است. پس وجوهی را که موجر و مستاجر در هنگام تخلیه عین مستاجره (مورد اجاره) باید بپردازد این گونه تقسیم می کنیم: سرقفلی (چنان چه موجر سرقفلی گرفته باشد) ودیعه، تضمین، قرض الحسنه یا سند تعهدآور (چنان چه موجر وجوه مذکور یا سند را دریافت کرده باشد).

همان طور که در ابتدا گفتیم روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نمی باشند و دادگاه حسب مورد به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ (در مورد اماکن تجاری) و قانون سال ۱۳۶۲ (در مورد اماکن مسکونی) استناد و رسیدگی خواهد کرد. آئین نامه اجرائی این قانون از سوی هیئت وزیران تصویب و ابلاغ شده است و کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود. چنان چه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضائی و دایره اجرائی ثبت به علت وقوع حوادث غیرمترقبه مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و مهلت بخواهد مراتب درخواست او توسط مأمور اجرا به مقام قضائی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضائی مربوط می تواند برای یک نوبت با درخواست مستاجر موافقت کند. در انتها لازم است اشاره گردد که هرگاه حق انتقال به دیگری از مستاجر سلب نشده باشد و او بخواهد سرقفلی را به مستاجر دوم انتقال دهد انتقال باید برای همان شغل باشد که در صورت عدم رعایت شرایط مذکور از طرف مستاجر اول یا دوم موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را پیدا خواهد کرد.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

پیامبر اکرم صلی الله علیه وآله وسلم :

احب الاعمال الی الله الصلاة لوقتها ثم بر الوالدین ثم الجهاد فی سبیل الله .
بهترین کارها در نزد خدا نماز به وقت است ، آنگاه نیکی به پدر و مادر ، آنگاه جنگ در راه خدا .