درباره بیع زمانی چه می دانیم ؟

• اکنون اگر ما قرارداد تایم شرینگ را با توجه به مشترکات آن با عقد بیع در قانون مدنی، نوعی عقد بیع بدانیم و برای تمایز با سایر عقود بیع، آن را «بیع زمانی» نامگذاری نماییم راهی به خطا نرفته ایم و یک سری مشکلات پیش رو را از میان برداشته ایم مانند:

 

در ماهنامه آموزشی دادگستری استان تهران، شماره ۴۲، دی و بهمن ماه ۱۳۸۵، مقاله محققانه و ارزشمند جناب آقای سعید شریعتی را با دقت مطالعه نمودم. مقاله موصوف تحت عنوان «بیع زمانی یا انتقال مالکیت زمان بندی شده» ارائه شده است.

از آنجا که این مسئله یا مفهوم حقوقی از طرف برخی از همکاران و اینجانب در دوره کارشناسی دانشکده حقوق به عنوان یکی از مسائل جدید حقوقی تدریس و تشریح می شود، بر آن شدم که در پی مقاله آقای سعید شریعتی، چند صفحه ای را اضافه نمایم.

قسمت اول ـ ورود به مطلب

قبل از شروع بحث در باب «بیع زمانی» به نظر می رسد ضروری باشد که ابتدا در ساختار نظام حقوقی کشورمان، در چند زمینه مروری داشته باشیم، زیرا در پایان مقاله، می خواهم از این نکات بهره برداری کرده، به نتیجه گیری بپردازم.

۱ ـ نظام حقوقی کشور ما، در زمینه مسائل مدنی، بر پایه آزادی اراده یا حاکمیت اراده در انعقاد قراردادها قرار گرفته است، تا آنجا که این قراردادها مخالفتی با نظم عمومی و اخلاق حسنه و یا قواعد آمره نداشته باشند. این نکته بنیادی تا آنجا پیش می رود که هرگاه بپرسیم یا تردید کنیم که این قاعده و قانون آمره است یا غیرآمره؟ جواب می دهیم غیرآمره مگر اینکه خلاف آن ثابت شود، زیرا در کشور ما انعقاد قراردادها بر مبنای تراضی طرفین و آزادی اراده و حاکمیت اراده استوار است (ماده ۱۰ قانون مدنی).

۲ ـ مفهوم بیع و تاریخ عقد بیع از سال ۷۵۲ قبل از میلاد آغاز می شود، در آنجا که بشر برای اولین بار در شهر لید یا در غرب ترکیه با مفهوم یک کالای «واسطه ای» به عنوان پول آشنا شده و به ضرب سکه های طلا و نقره پرداخت، حدودا ۲۵۷۹ سال قبل. قبل از این تاریخ بیع به صورت عقد معاوضه یا مبادله کالا با کالا صورت می گرفت. مثلا ۲۰ سبد یا کیسه خرما در مقابل یک شتر یا یک اسب و لذا مسئله تجارت و مبادله به کندی صورت می گرفت و پس از پیدایش پول و بکارگیری آن در روابط مبادلاتی میان اشخاص یا میان شهرها، دومین انقلاب بزرگ در تاریخ تحول و پیشرفت تمدن بشری، پس از انقلاب کشاورزی یعنی آشنایی با کشت دانه های حبوبات و میوه ها و بهره برداری از آنها برای تغذیه، حادث گردید.

مایه مباهات است اگر اعلام نمایم که چهار عدد از سکه های ضرب شده در Lidia، در حال حاضر در موزه ملک (موزه مرحوم حاج آقا حسین ملک که یادش گرامی باد) وجود دارد.

بنابراین به سختی می توان ادعا کرد که «مفهوم بیع یا عقد بیع با تاریخ اولین روزهای زندگی اجتماعی بشر همراه است». از این تذکار و بیراهه ای که رفتم پوزش می خواهم و بازمی گردم به اصل موضوع.

۳ ـ در نظام حقوقی کشور ما، در مسائل مدنی، اصل اباحه جاری و رایج است، یعنی روایا جایز بودن و در فقه یعنی مباح و حلال بودن. یعنی آزادی اراده که البته الزامات قانونی استثناء بر این اصل است. اصل اباحه احتیاج به تصریح شارع و قانونگذار ندارد. مانند بیع کالی به کالی (یا بیع دین به دین) که در قانون مدنی راجع به این مسئله ها ماده قانونی در اختیار نداریم ولی جامعه بدان عمل می کند و دولت نیز غالب معاملات خارجی خود را با دولت های دیگر، بنا بر ضرورت های اقتصادی به صورت کالی به کالی یا پایاپای (Barter) انجام می دهد. قوای سه گانه کشور هم بدان معترض نیستند.

۴ ـ در نظام حقوقی کشور ما، انتقال مالکیت می تواند گاه ارادی باشد، گاه قهری مانند ماده ۳۳۹ در بیع و صدر ماده ۸۷۵ قانون مدنی در ارث.

۵ ـ انتقال مالکیت در نظام حقوقی کشور ما گاه به صورت قطعی و مستقر است، گاه به صورت غیرمستقر و متزلزل (می توان به ماده ۳۶۲ قانون مدنی در باب مالکیت قطعی و مستقر و به ماده ۴۵۳ قانون مدنی در باب خیار مجلس و حیوان و شرط و به ماده ۸۶۸ قانون مدنی در باب مالکیت غیرمستقر و متزلزل مراجعه کرد.)

۶ ـ در نظام حقوقی کشور ما، حتی در جایی که انتقال مالکیت با استناد به مواد ۳۳۹ و ۳۶۲ به طور قطعی و مستقر صورت می گیرد، معهذا می توان با درج شروطی، دامنه تصرفات مالک یا خریدار را حتی برخلاف نص صریح صدر ماده ۳۰ قانون مدنی، محدود کرد مانند ممنوعیت خریداران خانه های سازمانی در نقل و انتقال ملک خریداری شده، مثلا به مدت پنج سال یا ده سال. باز هم اشاره می شود که این امر ناشی از تراضی طرفین و حاکمیت یا آزادی اراده در انعقاد قراردادها می باشد.

۷ ـ در نظام حقوقی کشور ما، در آنجا که طرفین یک قرارداد می توانند توافق خود را حتی برخلاف قواعد و مقررات تکمیلی یا تفسیری یا تعویضی تنظیم نمایند (برخلاف ماده ۴۸۶ قانون مدنی در اجاره و ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در باب نحوه پرداخت اجاره بها)، چرا نباید بتوانند قرارداد فروش یک آپارتمان را به صورت بیع زمانی و یا مالکیت زمانی و برخلاف «بیع مصطلح» یا «بیع عرفی» تنظیم و منعقد نمایند؟ البته اعلام این نکته در مقالات برخی آقایان اساتید که ما دارای بیع عرفی و بیع مصطلح هستیم به راحتی قابل قبول نیست. بیع می تواند به ده ها شکل با ده ها شرط منعقد شود، زیرا که قواعد عقد بیع آمره نیستند و برخی از مصادیق آن را قانون مدنی نام برده است. اینکه بیع باید در قلمرو و محدوده بیع مصطلح و عرفی باشد قابل تامل است. مسائل عرفی و مصطلح با گذشت زمان و ظهور نیازهای جدید تغییرپذیرند. البته این نکته را می پذیرم که قواعد اساسی بیع همیشه باید رعایت شوند.

۸ ـ آن طور که قبلاً اشاره شده است، ما هنوز در حقوق یا فقه با مفهومی به عنوان بیع مطلق (غیرموقت) آشنایی نداریم و قاعده ای حتی در شکل قول مشهور آن مبنی بر غیرمشروع بودن بیع موقت یا مالکیت موقت در اختیار نداریم. اساسا در این مقطع ذکر این نکته خالی از فایده نیست که Timesharing بیع موقت یا مالکیت موقت نیست؛ مالکیت مداوم است که هر ساله یا هر ماه در زمانی معین، اتوماتیک تجدید می شود و می تواند صدها سال تداوم داشته باشد و بعد از فوت مالک نیز مالکیت به ورثه او انتقال می یابد.

در نظام حقوقی ما، با شکلی از نکاح به عنوان نکاح موقت یا متعه برخورد می کنیم که مبنایی فقهی دارد. اجاره داریم که استیفاء منفعت به طور موقت صورت می گیرد (ماده ۴۶۸ قانون مدنی). چرا باید در مسئله بیع یا مالکیت با مشکلی مواجه شویم؟

اگر به اینجانب ایراد گرفته شود که نکاح یک عقد غیرمالی است، این انتقاد را پیشاپیش می پذیرم نکاح موقت را فقط به عنوان مثال ذکر کردم.

ماده ششم قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ و ماده هفتم قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ به طور ضمنی بحثی از انتقال مالکیت موقت دارد. بدین معنا که مالک یکهزار متر مربع زمین چنانچه در مهلت تعیین شده بدون عذر موجه نسبت به عمران و احیاء زمین اقدامی به عمل نیاورد، دولت زمین واگذاری را مسترد می نماید. به علاوه سه عنصر ماهوی مالکیت یعنی «دوام مالکیت، مطلق و انحصاری بودن آن» همان طوری که از طرف نویسنده محترم اشاره شده است «مفهوم پیشین خود را از دست داده و در موارد زیادی تخصیص خورده است. ویژگی دائمی بودن مالکیت نیز از سوی برخی فقها و حقوقدانان مورد تردید قرار گرفته است.»

۹ ـ ما در نظام حقوقی خودمان برای تنظیم قواعد بیع آزادی عمل داریم. حتی تا آنجا می توانیم پیش برویم که عقد بیعی را منعقد سازیم، تراضی طرفین و توافق اراده ها صورت گرفته، ایجاب و قبول حتی به صورت سند رسمی تنظیم یافته، معهذا با درج شرطی به صورت معلق، مانعی در اثر عقد یا انتقال مالکیت ایجاد کنیم (خانه را به تو هبه کردم یا به تو فروختم به مبلغ هشتاد میلیون تومان به شرط آنکه در مسابقات کشتی در سه ماه دیگر نفر اول بشوی و یا قیمت دلار نصف بشود ـ ماده ۱۸۹ قانون مدنی). حال اگر ما بتوانیم بر اساس شرطی معلق، مانعی حتی در انتقال مالکیت ایجاد کنیم، چرا نباید بتوانیم با درج شرطی مالکیت را برای دوره معینی از سال منتقل نماییم؟

(یک توضیح حقوقی = اینجانب معتقدم در ماده ۱۸۹ اساسا عقد معلق نیست، بلکه حدوث شرط مبهم، نامعلوم و معلق است که بر عقد تاثیر می گذارد. عقد نمی تواند معلق باشد و نباید باشد. اگر عقدی به مفهوم معلق داشته باشیم، یعنی عقدی هنوز به وجود نیامده است، پس چطور می توان در کنار عقدی که هنوز موجودیت و تحقق نیافته شرطی را درج یا اضافه کرد؟ این امر یک سهو قانونگذاری است در حقیقت باید گفت که شرط معلق است و اثر عقد را معلق می نماید نه خود عقد را.)

۰۱ـ اگر ما بپذیریم که قراردادها، در نظام حقوقی کشورمان، بر پایه تراضی طرفین و توافق اراده ها در نوع و در موضوع عقد منعقد می شوند، لذا هر یک از طرفین قرارداد حق دارد که برای رسیدن به توافق یا به دلایل خاص خود، از برخی حقوق مالی خود صرف نظر نماید مانند ماده ۴۴۸ قانون مدنی در باب سقوط تمام یا بعضی از خیارات یا اسقاط حق اعتراض و یا عدم اخذ به شفعه در فروش مال غیرمنقول توسط شریک.

اگر قواعد حقوقی ما چنین بافتی را دارد، چرا خریدار نباید بتواند مال غیرمنقول یا منقولی را خریداری نماید که مالکیت او «تداوم» دارد ولی امکان تصرف و بهره برداری یا استیفاء منفعت از مال موصوف فقط در مقاطعی از زمان صورت می گیرد؟ در عین حال که می دانیم حتی خریدار گاه رضایت به بیعی می دهد که فروشنده حق فسخ معامله را دارد و مالکیت خریدار در مدت اعتبار خیار، مالکیتی است متزلزل و غیرمستقر (ماده ۱۸۸ قانون مدنی).

پس از بیان این مقدمه و نکات مورد نظر، اینک وارد بحث اصلی می شویم و در خاتمه به نتیجه گیری می پردازیم.

قسمت دوم ـ یک بررسی تطبیقی

نهاد یا تاسیسی حقوقی به نام بیع زمانی یا تایم شرینگ، در کشور ما به تدریج راه خود را به جلو می پیماید و مانند هر پدیده نوظهور دیگری که حیات می یابد مشکلات فراراه خود را دارد مانند فروش آپارتمان های ساخته نشده، بیع با ثمن شناور، تجارت الکترونیکی و غیره. بیع زمانی هنوز به عنوان یک قاعده حقوقی جا نیفتاده و مستقر نشده است. هدف مقالاتی از این دست این است که مسائل و مشکلات و اختلاف نظرها را نقد و بررسی نماید تا در نهایت به یک اجماع (Consensus) برسیم. اساسی ترین بحث، بررسی ماهیت حقوقی قراردادی است میان فروشنده و خریدار به نام تایم شرینگ.

۱ ـ در آثار منتشره مربوط به قراردادهای تایم شرینگ که اینجانب تاکنون موفق به مطالعه آنها شده ام، سعی بر آن گردیده تا این قرارداد را از دیدگاه موازین فقهی مورد تحلیل و مداقه قرار دهند و به این نتیجه برسند که فقه در این باره چه حکمی می دهد.

۲ ـ تصور می نمایم که کوشش در این زمینه ثمر چندانی به بار نیاورد، زیرا فقهای متقدم در آثار خود متعرض این مسئله نشده اند و چنین مسئله ای به عنوان مسئله روز در آثار گذشته مطرح نشده است تا بتوان در این باره به قیاس پرداخت.

در اعلام نظر فقهای زمان حاضر نیز اختلافات شدیدی ملاحظه می شود و کمکی به حل مسئله نمی نماید و این اختلاف نظر شدید هم شاید ناشی از آن باشد که در آثار فقهی گذشته تحلیلی در باب مالکیت یا بیع زمانی صورت نگرفته است.

۳ ـ از طرفی دیگر، با بودن نهادی به عنوان فقهای شورای نگهبان و مجموعه ای به نام قانون مدنی و اصل چهارم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران دال بر آنکه کلیه قوانین و مقررات باید بر اساس موازین اسلامی باشد، فرض بر آن است که مجموعه قانون مدنی کشور ما در انطباق با موازین شرعی و فقهی است.

بدین ترتیب ما می توانیم دامنه بحث را محدودتر و آن را صرفا به قوانین موضوعه کشوری تسری دهیم. شاید به نتیجه ای قابل قبول برای همگان برسیم.

قاعده مهایات:

۴ ـ اما به هر صورت از یک نکته نباید غافل باشیم و آن اینکه در اکثر آثار منتشر شده، تایم شرینگ را به نوعی با قاعده حقوقی مهایات مقایسه کرده اند و اینجانب نیز لزوما چند سطری را بدین مسئله اختصاص می دهم.

به نظر می رسد که قاعده مهایات با قرارداد تایم شرینگ تفاوت هایی اساسی و ماهوی دارد.

اول ـ شاخص اساسی قاعده مهایات به چند عنصر یا عامل بازمی گردد.

مالی که قابلیت تقسیم یا افراز را نداشته باشد مانند حیوان یا آپارتمان.

مالی که امکان استفاده و انتفاع از آن مال در آن واحد (واحد زمان) برای کلیه شرکاء وجود ندارد.

میان شرکاء تمایلی برای فروش مال مشترک یا مشاع و تقسیم ثمن آن دیده نمی شود.

نتیحتا، در مهایات استیفاء منفعت از آن مال بر اساس واحد زمان میان شرکاء صورت می گیرد مانند منافع حاصل از یک آپارتمان، یک تراکتور، یک اسب، آب یک قنات کوچک (فرض کنیم هر هفته یا هر ماه برای یک شریک) ضمن آنکه مال مشترک به صورت مشاع باقی می ماند.

پس آنچه در مهایات اتفاق می افتد «تقسیم منافع بر اساس واحد زمان است».

توضیح حقوقی: در این مقطع مجبور هستم دو نکته دیگر را اضافه نمایم:

نکته اول ـ ذکر یا بکارگیری اصطلاح یا عبارت «افراز منافع در مهایات» اصطلاح درستی نیست. افراز با تقسیم تفاوت دارد و هر یک بار حقوقی خود را دارند. افراز فقط در اموال غیرمنقول کاربرد دارد و مالی که مشاع است و این افراز توسط یک مقام رسمی دولتی صورت می گیرد مانند اداراه ثبت اسناد و املاک. در حالی که در مهایات، «تقسیم منافع» توسط شرکاء و با تراضی و توافق شرکاء کافی و وافی به مقصود می باشد.

نکته دوم ـ اینکه گفته می شود مهایات می تواند به صورت «مهایات مکانی» باشد چندان صحیح به نظر نمی رسد و به عنوان مثال گفته شده است خانه ای که دو اتاق دارد و دو شریک هر یک، یک اتاق را مورد بهره برداری قرار می دهد. مسئله اگر بدین صورت مطرح شود، مهایات مکانی با تعریف و عناصر سازنده خود مهایات در تضاد و تناقض می افتد. آنچه در مهایات مطرح است مهایات زمانی است که تقسیم منافع و بهره برداری بر اساس واحد زمان میان شرکاء صورت می پذیرد؛ از این دو نکته می گذریم و بازمی گردیم به تفاوت مهایات با تایم شرینگ:

دوم ـ در مهایات توافق یا قرارداد میان شرکاء است ولی در تایم شرینگ توافق یا قرارداد میان خریدار و فروشنده به وجود می آید.

سوم ـ در مهایات مال مورد نظر مشاع است یعنی در آن واحد و یا در زمان واحد هر شریک در ذرات آن مال شریک و مالک است، حال آنکه در قرارداد تایم شرینگ شخصی که مثلا آپارتمانی را خریداری می نماید در مدت مقرر یا تعیین شده در قرارداد شریک دیگری ندارد و او مالک ششدانگ آپارتمان است و مال موصوف مشاع نیست.

چهارم ـ در مهایات جوهر اساسی «تقسیم منافع» است بر اساس واحد زمان و بر اساس توافق شرکاء. در قرارداد تایم شرینگ «عقد بیع» واقع می شود، میان خریدار و فروشنده، عین مال و به تبع آن منافع نیز به خریدار برای مدتی منتقل می گردد.

پنجم ـ به نظر برخی از فقها در مهایات نوعی «اباحه منفعت معوض» صورت می گیرد. در قرارداد تایم شرینگ ما اباحه منفعت نداریم و همان گونه که فوقا اشاره شد در این قرارداد تملیک عین و منفعت تواما رخ می دهد.

ششم ـ تملیک عین و منفعت موضوع عقد یا قرارداد تایم شرینگ قرار می گیرند و به همین جهت قراردادی است «لازم» و قابلیت رجوع ندارد. حال آنکه بنا به نظر برخی از فقها مهایات عقدی جایز است با قابلیت رجوع.

هفتم ـ در مهایات که منفعت تقسیم می شود، علی القاعده از طرف هر شریک قابل نقل و انتقال و یا حتی اجاره به غیر نیست. در تایم شرینگ خریدار می تواند آنچه را که خریده و به تبع آن منافع را به ثالثی انتقال یا اجاره دهد مگر اینکه شرطی مخالف درج شده باشد.

هشتم ـ شاید با اندکی مسامحه بتوان گفت مهایات نوعی «عقد صلح» است، صلح مبتنی بر سازش و برای رفع تنازع یا ترافع موجود و جلوگیری از تنازع و ترافع در آینده (ماده ۷۵۲ قانون مدنی) ولی در قرارداد تایم شرینگ که میان خریدار و فروشنده منعقد می شود، در هنگام انعقاد عقد، تنازع یا ترافعی وجود ندارد و قرار هم نیست که اختلافی در آینده بروز نماید. قرارداد تایم شرینگ در مقام یک معامله است، با حفظ تکرار و تداوم آن.

نهم ـ در مهایات، ما با واژه ای به عنوان ثمن برخورد نمی کنیم. در قرارداد تایم شرینگ ثمن وجود دارد و به شدت تنزل پیدا می نماید. آپارتمانی که باید به یکصد میلیون تومان فروخته شود، به بیست میلیون تومان فروخته می شود، چون دامنه استیفاء منفعت و بهره برداری آن محدود شده است. این آپارتمان البته ممکن است به چهار نفر دیگر هر یک با قیمت بیست میلیون تومان، بیشتر یا کمتر، فروخته شود و در نهایت یکصد میلیون تومان برای فروشنده به دست می آید.

قسمت سوم

خصوصیات و آثار قرارداد تایم شرینگ

قرارداد تایم شرینگ با عقودی نظیر شرکت، اجاره، عاریه، معاوضه، قرض و… و با استناد به قواعد و مقررات مندرج در قانون مدنی تفاوت هایی اساسی دارد که به منظور احتراز از اطاله کلام، از ورود در این مباحث خودداری می شود، فقط به همین اندازه اکتفاء می شود که در اجاره برای مثال، منفعت مال مورد تملیک قرار می گیرد و در تایم شرینگ، عین و منفعت است که به طرف مقابل تملیک می گردد. یا در عقد اجاره، در انقضاء مدت قرارداد، مستاجر مالک منافع نیست و عنوانی حقوقی ندارد ولی در قرارداد تایم شرینگ، در انقضاء مدت تعیین شده در قرارداد، مالکیت خریدار نسبت به عین و منفعت از میان نمی رود و برای سال های آینده این مالکیت به طور اتوماتیک و خود به خود تمدید می گردد و تداوم دارد.

خصوصیات قرارداد:

۱ ـ قرارداد تایم شرینگ عقدی است لازم

با توجه به اصل لزوم و یا اصاله اللزوم در قراردادها، این قرارداد برای طرفین لازم است حتی اگر این مسئله در قرارداد به سکوت برگزار شده باشد یا این قرارداد به صورت عقدی خیاری منعقد شود زیرا خیاری بودن یک قرارداد تناقضی با لازم بودن آن ندارد و برعکس درج خیار خود موید لازم بودن آن عقد یا قرارداد است تا راهی برای بر هم زدن آن عقد وجود داشته باشد. علی القاعده قانون است که به طور صریح یا ضمنی اعلام می نماید که عقدی جایز است. البته امروز این ایده سنتی به تدریج به کنار می رود و کم کم این ایده شایع می شود که جایز یا لازم بودن یک عقد را باید در اختیار طرفین عقد قرار دهیم تا آنان بنا بر مصلحت و تکیه بر اراده خود تصمیم گیری نمایند.

۲ ـ عقدی است معوض

در قرارداد تایم شرینگ ما با عوض و معوض (ثمن ـ مبیع) آشنا می شویم. در این قرارداد لزومی ندارد که ثمن به صورت وجه نقد یا وجه رایج کشوری باشد. توافق و تراضی طرفین برای تعیین نوع و جنس ثمن و مقدار ثمن و نحوه پرداخت آن کافی است.

۳ ـ عقدی است تملیکی

در این قرارداد انتقال مالکیت نسبت به عین و منافع (در دوره های معین) و نسبت به ثمن صورت می گیرد.

۴ ـ دوام مالکیت

مالکیت در تایم شرینگ دائمی است که می تواند صدها سال ادامه داشته باشد، برای مالک یا خریدار و وراث وی. این مالکیت قهرا به ورثه قانونی خریدار منتقل می شود. آنچه مقید و محدود به زمان است، استیفاء منفعت می باشد. در عقد اجاره هم ممکن است مستاجر منزلی را برای مدت بیست سال اجاره نماید ولی هر ساله به مدت یک ماه آن را برای امور اداری یا محل سکونت خود مورد بهره برداری قرار دهد و این بهره برداری موقت تعارضی با مسئله مالکیت عین و منفعت وی ندارد.

بنابر مستنبط از مواد ۳۰ و ۹۴ قانون مدنی مالک می تواند دامنه تصرفات مالکانه خود را یا بر اساس حکم قانون و یا بر اساس قرارداد و توافق، نسبت به خود یا نسبت به طرف مقابل، محدود نماید. این تحدید در تصرفات مالکانه در پروانه های ساختمانی صادره از طرف شهرداری نسبت به میزان تراکم مجاز دیده می شود. مثال هایی از این دست در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ـ قانون زمین شهری ـ قانون توسعه معابر قانون اصلاحات اراضی دیده می شود. این نکته اساسی را نباید فراموش کنیم که قانون مدنی اساسا به عنصر «دوام مالکیت» اشاره ای ندارد.

۵ ـ کاربرد قرارداد

قرارداد تایم شرینگ برخلاف آنچه که عنوان می شود، اساسا مربوط و محدود به استیفاء یا استفاده از منافع در دوران تعطیلات یا امور تفریحی نیست. شخصی می تواند اتاقی را در مشهد در هتلی خریداری نماید وبرای مدت یک ماه در سال آن محل را مرکز داد و ستدهای تجاری یا فعالیت های اداری یا محل سکونت در دوران تعطیلات خود قرار دهد.

۶ ـ مبیع عین معین است

در قرارداد تایم شرینگ، موضوع عقد یا اوصاف موضوع عقد مالی است «کلی در معین» یا «عین معین» یا عین شخصی. اعم از آنکه مالی باشد غیرمنقول (آپارتمان در هتل) یا مالی باشد منقول (مثلا اسب برای نسل کشی یا شرکت در مسابقات اسب سواری).

۷ ـ قدرت بر تسلیم

در قرارداد تایم شرینگ، فروشنده بنا بر یک اصل و قاعده کلی باید قدرت بر تسلیم موضوع عقد را داشته باشد والا عقد باطل است (ماده ۳۴۸ قانون مدنی)

۸ ـ عقد مشروط است

تایم شرینگ عقدی است مشروط. شروطی از قبیل انتفاع از مال خریداری شده در محدوده ای از زمان با قابلیت تکرار یا عدم هرگونه تصرفات و تغییرات مادی در مدت عمر فنی مال موصوف و غیره.

۹ ـ مقررات غیرآمره در عقد مذکور

قواعد و مقررات مربوط به قرارداد تایم شرینگ غیرآمره هستند و در زمره گروه قواعد تکمیلی یا تفسیری یا تعویضی قرار می گیرند چون این قراردادها بر اساس توافق و تراضی طرفین به وجود می آیند. مثلا می توان شرط کرد که «در صورت تمایل خریدار نسبت به انتقال مال خریداری شده به شخص ثالث، فروشنده اعم از شخص حقیقی یا حقوقی با پرداخت قیمت روز حق تقدم در خرید را داشته باشد.» تاسیسی حقوقی و شبیه قاعده اخذ به شفعه. این شرط نه باطل است و نه مبطل و نه برخلاف قواعد آمره.

توضیح حقوقی: قواعد آمره اصولا دارای سه عنصر می باشند. قواعد مربوط به نظم عمومی (نیازهای عمومی جامعه مانند خرید و فروش نان، گوشت، دارو، سوخت، حمل و نقل عمومی و…) قواعد مربوط به حفظ و حراست اخلاق حسنه یا عفت عمومی در جامعه مانند عدم انتشار عکس های زشت و مستهجن، قواعد مربوط به سیاست های عمومی دولت مانند قواعد مربوط به ترافیک، امنیت عمومی، مقررات صادرات یا واردات به کشور و غیره.

متاسفانه دیده شده که در برخی مقالات و کتب مسئله نظم عمومی را با امنیت عمومی یکسان گرفته اند. قواعد مربوط به حفظ امنیت عمومی در جامعه خود یکی از مصادیق نظم عمومی یا قواعد آمره است. اشاره نمایم که به قول استاد دکتر کاتوزیان یک بقالی در یک ده نسبت به خرید و فروش اقلام به اهالی ده یکی از مصادیق نظم عمومی است. یعنی نمی تواند از فروش مواد خوراکی به مردم ده خودداری نماید.

۰۱ـ قابلیت نقل و انتقال

قابلیت نقل و انتقال مال در قرارداد تایم شرینگ می تواند به صورت معاوضه، بیع، صلح، هبه یا یکی دیگر از عقود به شخص ثالث باشد.

۱۱ ـ ید مالکانه

از آنجا که در قرارداد تایم شرینگ، خریدار مالک عین معین یا مالی با وصف کلی در معین می شود، ید خریدار ید مالکانه است نه امانی. بنابراین هرگونه مسئولیت نسبت به بروز عیب و نقص در مال خریداری شده از عهده یا ضمان خریدار ساقط است، مگر آنکه برخلاف شرایط مقرره در قرارداد عمل کرده باشد.

۲۱ـ نوع عقد

آنچه از قصد طرفین و اراده ظاهری آنان در متن قرارداد تایم شرینگ استنباط و احراز می شود این است که طرفین قصد بر «عقد بیع» دارند یا تملیک مبیع و ثمن به یکدیگر.

توضیح حقوقی: البته ما می دانیم که به طور کلی موضوع عقد بیع گاه می تواند مالی باشد که عینیت دارد و گاه می تواند یک حق مالی باشد مانند حق تالیف، تصنیف، اختراع، سهام، شرکت و… مطالعه سایر قوانین و مقررات موضوعه نیز نشان می دهد که قانونگذار در کشور ما در موارد گوناگون از ماده ۳۳۸ قانون مدنی (عین بودن مبیع) عدول کرده است.

تعریف قرارداد:

با توجه به خصوصیات و آثار قرارداد تایم شرینگ و زمینه های مشابه آن باعقد بیع در قانون مدنی، می توان قرارداد مذکور را به شرح زیر تعریف کرد:

«تایم شرینگ عبارت است از تملیک عین به خریدار، با برقراری انتفاع یا استیفاء منفعت در مدت مقرر و معین به نحو سالانه، به عوض معلوم.»

قسمت چهارم

نتیجه گیری از مباحث مطرح شده

۱ ـ در مقدمه این مقاله، برای ورود به مطلب، نکاتی را به عنوان بخشی از ساختار نظام حقوقی کشورمان مطرح نمودم. یکی از این نکات توجه و عنایت به ماده ۱۰ قانون مدنی است (قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.)

۲ ـ جدا از مفهوم واژه یا عبارت «نافذ است» که مبین الزام آور و معتبر بودن قراردادها است و به عنوان اصلی از ساختار نظام حقوقی ما پذیرفته شده است، جوهر و اساس ماده ۱۰ حکایت از آزادی طرفین در انعقاد هر شکلی از قرارداد با هر عنوان و هر شرطی که مورد تراضی طرفین باشد دارد. ساختاری که تحت عنوان «حاکمیت» اراده در تنظیم یک عقد اعم از عقود معین و یا غیرمعین نامیده می شود.

حالا قرارداد تایم شرینگ را به هر شکلی و یا هر واژه ای ترجمه کنیم، به عنوان بیع زمانی یا مالکیت زمانی و یا غیره مشکل اساسی ما را جواب نمی دهد. مشکل بر سر واژه ها و ترجمه فارسی معادل آن نیست. تایم شرینگ اساسا معادل فارسی ندارد ولی به هر صورت یک قرارداد است و یک ضرورت نوظهور اقتصادی. ما هنوز هم نتوانسته ایم برای این اصطلاح انگلیسی (intellectual Properties) معادل فارسی پیدا کنیم که آیا حقوق مالکیت فکری است یا حقوق مالکیت معنوی ولی این نهاد حقوقی وارد فرهنگ حقوقی ما شده و در دادگاه ها مورد لحوق احکام قرار می گیرد.

برای کسانی که می خواهند مال غیرمنقولی را به بهایی کاملا نازل بخرند و در عوض دامنه تصرفات انتفاعی خود را محدود نمایند این قرارداد بهترین وسیله است.

آنچه جوهر و اقتضای این قرارداد است، فروش مالی است اعم از منقول یا غیرمنقول از طرف فروشنده به خریدار یا انتقال مالکیت به صورت غیرمشاع و با مالکیت ششدانگ، با شرط استیفاء منفعت در محدوده زمانی معین، با قابلیت تکرار در هر سال و خودداری از هرگونه تصرفات مادی اساسی.

نمونه و مفاد قراردادهایی که توسط شرکت هایی نظیر مجتمع های توریستی و رفاهی آبادگران ایران یا شرکت نارنجستان یا موسسه بهارنارنج در شمال ارائه می شود مبنایی حقوقی ندارند و امری است سلیقه ای که بنا بر اصل حاکمیت اراده تا آنجا که مورد قبول خریدار باشد نافذ و معتبر است (مانند قولنامه ای که میان دو نفر منعقد می شود و در دادگاه مورد استناد قرار می گیرد، قولنامه هایی با اشکال و محتوای متفاوت) از نظر اینجانب، انطباق قرارداد تایم شرینگ با ماده ۱۰ قانون مدنی و به عنوان یک قرارداد خصوصی بلااشکال است، زیرا:

اولا ـ یک قرارداد خصوصی است.

ثانیا ـ هرگونه تصرفات و نقل و انتقال در اموال خصوصی صورت می گیرد.

ثالثا ـ قرارداد مذکور عقدی است نافذ و لازم.

رابعا ـ شرایط مندرج در آن مبنی بر استیفاء منفعت در محدوده زمانی سالیانه و عدم تصرفات مادی و زیربنایی نیز برخلاف قواعد آمره نیستند.

خامسا ـ تعهدات و شرایط اعلام شده مورد قبول طرفین است.

سادسا ـ تاکنون ماده یا حکم قانونی دیده نشده که چنین قراردادی را باطل اعلام نماید.

بیع زمانی

از طرفی دیگر، با توجه به خصوصیات و آثاری که برای قرارداد تایم شرینگ برشمردیم معلوم می شود با عقدی به نام «عقد بیع» وجوه اشتراک فراوانی دارد، به خصوص که در هر دو قرارداد تکیه بر انتقال مالکیت است و دامنه استیفاء منفعت نیز در هر دو قرارداد می تواند به طور «متعارف» محدود شود (برای عقد بیع در صفحات قبل مثال ها و نمونه هایی ارائه شد).

خصوصیات و آثاری که برای قراردادهای تایم شرینگ برشمردیم فهرست وار عبارتند از: انتقال مالکیت، دوام مالکیت، لازم بودن عقد، معوض و تملیکی بودن قرارداد، مشروط بودن قرارداد، موضوع قرارداد عین معین یا کلی در معین است، قدرت بر تسلیم مورد یا موضوع عقد، منقول یا غیرمنقول بودن موضوع مورد معامله، غیرآمره بودن قواعد به کار گرفته شده و بالاخره توافق و تراضی در «نوع عقد»، «موضوع عقد» و «شرایط ضمن عقد».

تمام آثار و خصوصیات فوق را ما می توانیم در عقد بیع نیز پیدا کنیم. نتیجه آنکه قرارداد تایم شرینگ با این خصوصیات یکی از انواع «عقد بیع» است، با عنوانی جدید به نام «بیع زمانی».

من فکر می کنم انتخاب راه حل دوم یعنی بیع زمانی ارجح و راه گشاتر است. چرا که عقد بیع از جمله عقود معین در قانون مدنی است که قانون قملرو این عقد، آثار آن و قواعد اختصاصی آن را بیان کرده است.

«قراردادهای خصوصی» مذکور در ماده ۱۰ قانون مدنی، دامنه ای گسترده تر و وسیع تر دارد و شامل هزاران قرارداد، اعم از معین و غیرمعین می شود. مانند قرارداد یک پزشک یا جراح با بیمار، قرارداد فروش یک اثر از طرف مولف با ناشر، قرارداد یک شرکت توریستی با تعدادی مسافر، قرارداد یک هنرمند با موزه هنرهای نقاشی، قرارداد یک طراح یا دکوراتور (Designer) با یک فروشگاه بزرگ تجاری و …

در این قراردادها که به عنوان مثال ذکر گردید، ما با مواردی آشنا می شویم که ماهیت آنها گاه اجاره خدمات اشخاص است، گاه قراردادی دسته جمعی است و گاه محتوایی از عقد بیع دارد. نتیجتا باید گفت عقد بیع یکی از مصادیق قراردادهای خصوصی است.

از طرفی دیگر، قانون مدنی انواع عقد بیع را احصاء نکرده است و فقط به ذکر مصادیقی از آن پرداخته است مانند:

بیع مطلق، بیع مشروط، بیع موجل، بیع نقد یا حال، بیع معاطاتی، بیع سلف و سلم، بیع منجز، بیع خیاری، بیع صرف، بیع فضولی و …

در قانون مدنی فرانسه به اقسام دیگری از بیع برمی خوریم که در قانون مدنی کشور ما نامی از آنها به میان نیامده است مانند بیع اموالی که هنوز ساخته نشده اند که این بیع خود بر دو گونه است (بیع به وعده، بیع آینده، به ماده ۱۶۰۱ قانون مدنی فرانسه و بندهای مربوطه آن مراجعه شود.)

اکنون اگر ما قرارداد تایم شرینگ را با توجه به مشترکات آن با عقد بیع در قانون مدنی، نوعی عقد بیع بدانیم و برای تمایز با سایر عقود بیع، آن را «بیع زمانی» نامگذاری نماییم راهی به خطا نرفته ایم و یک سری مشکلات پیش رو را از میان برداشته ایم مانند:

• خریدار و فروشنده می دانند چه نوع عقدی را منعقد ساخته اند.

• تسهیلاتی را برای قانونگذار در آینده ایجاد می نماییم تا به امر قانونگذاری بپردازد.

• در صورت بروز اختلاف میان خریدار و فروشنده و یا میان هر یک از مالکان، قاضی دقیقا می داند که مسئله رسیدگی به اختلافات را تحت حمایت و حاکمیت کدامین قوانین و مقررات قرار دهد.

• در جایی که می توانیم یک اسب را مثلا برای نسل کشی و یا شرکت در مسابقات اسب دوانی به چندین خریدار بفروشیم، با امکان استیفاء منفعت در دوره های متفاوتی از زمان (به لحاظ غیرقابل تقسیم بودن مبیع و به لحاظ عدم امکان استیفاء منفعت در زمان واحد برای کلیه خریداران)، آن وقت می توان گفت که خیارات خاصه عقد بیع مانند خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن در عقدی به نام تایم شرینگ یا بیع زمانی کارایی دارند.

همان طوری که قبلا اشاره نمودم، اساس کار در طرح این مقاله تبیین ماهیت حقوقی قرارداد تایم شرینگ است تا از این طریق بتوان معادلی در زبان فارسی برای آن پیدا کرد زیرا ترجمه این عبارت به زبان فارسی میسر نمی باشد و بالاخره بتوان این قرارداد را یا زیرمجموعه یک سری قوانین قرارداد و یا به تدوین مقررات جدیدی پرداخت.

اینجانب معتقدم عبارت «مالکیت زمانی» برای قرارداد تایم شرینگ اصطلاح مناسبی نیست زیرا مفهوم مخالف آن در ذهن «مالکیت غیرزمانی» را به دنبال می آورد و این خود بر ابهامات موجود می افزاید.

اصلح آن است که در راستای واژه هایی که قانون مدنی خود به کار گرفته است حرکت کنیم مانند بیع مطلق، بیع مشروط، بیع صرف، بیع فضولی و… و «بیع زمانی» را با تمام خصوصیات و آثار آن به این مجموعه اضافه نماییم و به این ترتیب به یک توافق همگانی یا اجماع (Consensus) نائل شویم.
نویسنده : دکتر پرویز نوین، استاد دانشگاه