عقد اجاره چیست و چه آثار حقوقی دارد

به گزارش تبیان به نقل از روزنامه حمایت، ماده 466 قانون مدنی در تعریف اجاره می‌گوید که «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود.» در این تعریف به معوض بودن اجاره اشاره‌ نشده است اما باید دانست که تملیک منافع رایگان نیست بلکه مستاجر نیز در برابر موجر متعهد است که مالی به او بپردازد. به‌طور کلی می‌توان گفت اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر در برابر مالی که به موجر می‌پردازد، برای مدت معین مالک منافع عین مستأجره می‌شود.

عقد اجاره، لازم و بین طرفین و قائم‌‌مقام قانونی آنها لازم‌‌‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود بنابراین اجاره مانند عقود جایز، به فوت یا جنون موجر یا مستاجر منحل نمی‌شود. با توجه به اینکه عقد اجاره، لازم است، تا زمانی که مدت آن پایان نیافته، اصولا نه موجر حق دارد تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستاجر حق دارد اجاره را فسخ کند بنابراین اگر مستاجری برای مدت یک‌سال خانه‌ای اجاره کند و پس از 6 ماه آن را رها سازد، هرگاه موجر راضی به انحلال اجاره نباشد، باید اجاره را تا پایان یک سال بپردازد. انحلال اجاره در این مدت تنها در مواردی ممکن است که قانون به یکی از دو طرف حق فسخ دهد یا مالک و مستاجر در انحلال اجاره با هم توافق کرده یعنی اجاره را اقاله کنند. از آثار مهم لزوم عقد این است که به فوت یا حجر موجر و مستاجر باطل نمی‌شود.

در ماده 497 قانون مدنی، دو مورد از قاعده بقای اجاره در صورت مرگ یکی از دو طرف استثنا شده است که هیچ یک با لزوم عقد اجاره منافات ندارد:
یکی از این استثنائات، در صورتی است که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره باشد؛ که در این حالت اجاره به فوت موجر باطل می‌شود. همچنین در صورتی که شرط مباشرت مستاجر شده باشد، فوت او از موارد انحلال اجاره است.

تملیک منفعت و عوض

عقد اجاره در زمره عقود تملیکی است یعنی اگر مورد آن عین معین باشد، تمام منفعت متعلق به مستاجر می‌شود و او می‌تواند به عنوان مالک در آن تصرف کند اما در صورتی ‌که عین مستأجره کلی باشد، عقد اجاره عهدی است زیرا با مشخص نبودن عین، منفعت آن هم مشخص نیست تا بتوان انتقال مالکیت آن به مستأجر را تصور کرد همچنین در اثر عقد اجاره، تمام عوض نیز به ملکیت موجر درمی‌آید و او می‌تواند آن را یکجا مطالبه کند اما چون مالکیت قطعی موجر منوط به این است که مستأجر بتواند از همه منافعی که به او منتقل شده است، استفاده کند، هرگاه در خلال اجاره منافع از بین برود و مستأجر نتواند استفاده مطلوب را از آن ببرد، حق دارد اجاره‌هایی که برای زمان آینده پرداخته است پس بگیرد.

موجر در مدت اجاره، مالک عین مستاجره‌ بدون منفعت خواهد بود و می‌تواند آن را به هر کس که بخواهد انتقال دهد، چه منتقل‌الیه مستاجر باشد یا شخص ثالث زیرا آنچه انتقال داده می‌شود، عین خالی از منفعت (مورد اجاره) است. در صورتی‌ که اجاره به جهتی از جهات فسخ شود یا به تراضی طرفین اقاله شود، مورد معامله به مالک قبل از عقد برمی‌گردد و موجر، مالک منفعت انتقالی می‌شود و می‌تواند هرگونه تصرفی در منفعت داشته باشد و به هر کس بخواهد آن را به نحوی از انحا واگذار کند. از جمله تکالیف موجر، تسلیم مورد اجاره، انجام تعمیرات و تحمل مخارج و عدم تغییر در مورد اجاره است.

تسلیم مورد اجاره

در مورد تسلیم مورد اجاره باید گفت که موجر موظف است عین مستأجره را جهت انتفاع مستأجر، به او تسلیم کند و در صورت امتناع موجر، مستأجر می‌تواند الزام او به تسلیم عین مستأجره از دادگاه را درخواست کند. در صورتی ‌که اجبار موجر به تسلیم مورد اجاره ممکن نباشد، مستأجر خیار فسخ خواهد داشت و در صورتی ‌که عقد را فسخ نکند، می‌تواند اجرت‌المثل عین مستأجره را نسبت به مدت تصرف موجر از او درخواست کند زیرا منافع مورد اجاره در زمان وجود عقد متعلق به مستأجر است و این منافع در مدت تصرف موجر به وسیله این شخص واگذار شده است.

تمامی تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستأجر در عین مستأجره لازم است بر عهده مالک خواهد بود، مگر اینکه شرط خلاف شده یا آنکه عرف، اقتضای امر دیگری را داشته باشد.

موجر نمی‌تواند در عین مستأجره تغییری دهد که بهره‌برداری مستأجر را غیرممکن سازد مگر در مواردی که تعمیر و تغییر برای حفظ عین مستأجره ضرورت داشته باشد و تشخیص این ضرورت نیز با دادگاه است.

مستاجر نیز تکالیفی بر عهده دارد که از جمله آنها می‌توان به تأدیه مال‌الاجاره؛ رعایت حدود متعارف در استعمال عین مستاجره؛ استفاده در مورد اجاره و عدم تغییر عین توسط او اشاره کرد.

تأدیه مال‌الاجاره

مستأجر مکلف است مال‌الاجاره معین را، در اقساط و مواعدی که برای تأدیه آن در نظر گرفته شده است، به مالک تسلیم کند و در صورتی‌ که موعدی برای پرداخت آن مشخص نشده باشد، باید پس از تسلیم عین مورد اجاره آن را فورا بپردازد. مستأجر باید در استعمال عین مستاجره، حدود متعارف را رعایت کند یعنی در آن تعدی و تفریط نکند؛ در غیر این‌ صورت در برابر مالک مسئول خواهد بود. ید مستأجر نسبت به عین مستأجره امانی است، مگر آنکه در آن تعدی و تفریط کند بنابراین هرگاه عین مستأجره بدون تعدی و تفریط در ید مستأجر ناقص یا تلف شود، مستأجر در برابر مالک ضامن نیست اما در صورت تعدی و تفریط مسئول خواهد بود، هر چند که تلف و نقص، مستند به عمل مستأجر نباشد.

استفاده در مورد اجاره

مستأجر باید عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده است، به کار ببرد؛ در غیر این‌صورت ضامن خواهد بود. در صورتی ‌که طرز مصرف و استفاده از عین مستأجره مشخص نشده باشد، مستأجر باید از آن، به‌گونه‌ای که عرف اقتضاءمی‌کند، استفاده کند.مستأجر حق ندارد بدون اذن مالک در عین مستأجره تغییری دهد و اگر در آن تغییری داد، باید آن را به صورت اولیه برگرداند.