تعمیرات کلی ملک اجاره ای را باید مالک پرداخت کند

بر اساس تعریف قانون مدنی «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند» موجر باید مالک منفعتی باشد که آن را به وسیله عقد اجاره واگذار می‌کند و مورد اجاره نیز باید شرایطی را داشته باشد که با بقای آن، امکان متنفع شدن مستاجر از آن وجود داشته باشد.

عین مستاجره به عنوان یک مال دارای صلاحیت بقاء، باید مالی باشد که مستاجر بتواند به نحو کمال و مطلوب در طول مدت اجاره از آن متنفع شود و اگر در این بین نیاز به اصلاحات یا تعمیراتی داشته باشد، قانون شرایط را مشخص کرده تا خلل به قرارداد اجاره وارد نشود.

سعید مرادی، حقوقدان و وکیل دادگستری در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه در صورت خرابی اماکن استیجاری، تعمیر با موجر است یا مستاجر، اظهارمی‌کند: در روابط موجر و مستاجر مانند هر رابطه حقوقی دیگری که بین افراد جامعه پدیدار و منعقد می‌شود، اختلافاتی حاصل خواهد شد که در اثر تکرار در روابط روزمره مردم، عرف و قانون با کمک یکدیگر به یاری افراد یا متعاقدان آمده‌اند تا چارچوب نسبتاً مناسبی را بر این‌گونه روابط حاکم کنند و از موارد اختلاف تا حد امکان کم جلوگیری شده و در صورت بروز نیز راه حل قاطعی برای حل و فصل نهایی پیدا شود.

وی ادامه می‌دهد: برابر ماده ۴۷۶ قانون مدنی، موجر باید عین مستاجره را به مستاجر تسلیم کند و در صورت امتناع موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد؛ در ماده ۴۷۷ قانون اشاره‌شده آمده است که موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم کند که مستاجر بتواند از آن استفاده مطلوب کند.

 تعمیرات اساسی و کلی مورد اجاره بر عهده موجر است

این حقوقدان بیان می‌کند: ماده ۴۷۹ اشعار می‌دارد، هرگاه معلوم شود، عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند، ولی اگر موجر رفع عیب کند، به‌نحوی که به مستاجر ضرری نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد. در ماده ۴۸۶ قانون موصوف آمده است، تعمیرات و تمامی مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، بر عهده مالک است، مگر آن که شرط خلاف آن شده باشد یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است. چون این قانون تکمیلی است، طرفین می‌توانند شرط خلاف نیز بکنند، ضمن اینکه در برخی موارد عرف نیز آنچنان قوی است که قانونگذار طرفین را به رعایت آن ملزم کرده است. موجر وظیفه دارد تمامی تلاش خود را جهت حفظ عین مستاجره به کار بندد که این مهم شامل تعمیرات اساسی و کلی می‌شود و در صورتی که موجر در این زمینه کوتاهی کند، مستاجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند یا الزام موجر را به تعمییرات اساسی بخواهد.

مرادی در ادامه اظهارمی‌کند: ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اشعار می‌دارد که تعمیرات اساسی و کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل: دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه آسانسور است، بر عهده موجر است و تعمییرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده از مورد اجاره باشد، با مستاجر خواهد بود، همچنین ماده ۴۸۴ قانون مدنی به این موضوع اشاره می‌کند که موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد، یعنی اینکه قانونگذار در اینجا به دفاع از حقوق مستاجر پرداخته و همانطور که مستاجر را محدود به استفاده از عین مستاجره به نحو مطلوب و معین کرده، موجر را نیز در مواد قانونی مختلف از تجاوز به حقوق قانونی مستاجر بازداشته است.

 کوتاهی موجر در انجام تعمیرات

این حقوقدان در ادامه در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه در صورت اختلاف بین موجر و مستاجر، نحوه حل اختلاف چگونه است، می‌افزاید: در شرایط فعلی و پیشرفت علم حقوق، مکانیزم‌های مختلفی برای حل و فصل اختلافات مردم در نظر گرفته شده که داوری یکی از این نهاد‌های درنظرگرفته‌شده است، به طوری که اگر متعاملان در قرارداد خود، شرط داوری کرده باشند، ابتدا داور به موضوع رسیدگی می‌کند و پس از ناکام ماندن این نهاد در صلح و سازش و حل مشکل، دستگاه قضایی از طریق دادگاه‌های زیرمجموعه وظیفه حل و فصل اختلافات مردم جامعه را بر عهده می‌گیرد. امروزه در اغلب موارد مردم برای رسیدن به حقوق قانونی خود راه طرح دعوا در دادگاه‌ها را برمی‌گزینند که بهترین، معقول‌ترین، منطقی‌ترین و قانونی‌ترین راه است.

وی ادامه می‌دهد: اگر موجر در انجام تعمیرات کوتاهی کند، مستاجر می‌تواند الزام او را به انجام تعمیرات از دادگاه تقاضا کند بنابراین در این زمینه حل اختلاف بر عهده دادگاه نهاده شده است، البته نباید از نظر دور داشت که اگر مستاجر بدون اذن موجر تعمیراتی انجام دهد، حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت. این مطلب در ماده ۵۰۲ قانون مدنی مورد تاکید قرار گرفته است. البته موجر وظیفه دارد عین مستاجره را آماده انتفاع نگاه دارد. در مقابل برابر ماده ۴۸۴ نیز موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استجاره باشد.

مرادی می‌افزاید: در ماده ۴۸۵ آمده است، اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود. اگرچه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده کند. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت. در اینجا نیز تشخیص ضروری بودن یا نبودن تعمیر و رفع ممانعت از سوی مستاجر با دادگاه صالحه خواهد بود، همچنین در ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ صراحتاً اعلام شده است، رسیدگی به اختلافات بین موجر و مستاجر در خصوص تعمیرات، با دادگاه است. در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه داده می‌شود، انجام ندهد، مستاجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجاره انجام داده و مخارج آن را حداکثر تا معادل ۶ ماه اجاره‌ب‌ها به حساب موجر بگذارد.

این حقوقدان بیان می‌کند: در ماده ۲۲ قانون موصوف چنین آمده است که هرگاه مستاجر مانع انجام تعمیرات ضروری توسط مالک شود، دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می‌کند. در صورت ادامه ممانعت دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور را صادر کند. در هر حال مستاجر مسئول خساراتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد، ضمن اینکه در تبصره ماده موصوف رسیدگی به دعاوی در مواد ۲۱ و ۲۲ را خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی دانسته و حکم دادگاه را قطعی نیز می‌داند.

 حق فسخ موجر در مورد تعدی مستاجر

وی در ادامه در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه چنانچه عدم تعمیر موجب سرایت خسارت شود، تکلیف مستاجر چیست، می‌گوید: اگر عدم تعمیر موجبات خسارت را برای هر یک از طرفین به دنبال داشته باشد، برای استفاده بهینه از عین مستاجره یا رهایی هر یک از موجر و مستاجر از ادامه چنین روندی که با ضرر برای هر یک از آنان همراه است، قانون و عرف پیش‌بینی‌هایی کرده‌اند که در مواقع بروز اختلاف راهگشا خواهد بود.

مرادی می‌افزاید: در ماده ۴۸۵ قانون موصوف، به این مهم اشاره شده است که اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی نیاز باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود، اگرچه در تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده کند، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

 وی ادامه می‌دهد: در بند ۵ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ برا‌ی موجر نیز حق فسخ در صورتی که مورد اجاره در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد، در نظر گرفته شده است که در این زمینه نیز دادگاه می‌تواند ضمن صدور حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف، اجرا و محل، تخلیه خواهد شد، همچنین در ماده ۲۴ قانون موصوف آمده است در صورتی که مستاجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن را داشته باشد، موجر نمی‌تواند جز در مورد تعمیرات ضروری، آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم کند، مگر اینکه مستاجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد؛ در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستاجر فوراً بدون رعایت تشریفات دادرسی، موضوع را مورد رسیدگی قرار داده و عندالاقتضا ترتیب وصل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجراست و موجر می‌تواند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ و دستور دادگاه به آن اعتراض کند که اعتراض در همان دادگاه رسیدگی می‌شود و تصمیم دادگاه قطعی است.

مرادی همچنین در پاسخ به پرسش دیگری مبنی بر اینکه در صورت تعدی و تفریط مستاجر در پیشگیری از خسارت، تکلیف چیست، می‌گوید: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن و عرف است و تفریط نیز به مفهوم خودداری از کاری است که به حکم عرف و قانون باید انجام شود. به طور مثال مستاجر حق ندارد، خانه‌ای را که برای سکونت اجاره کرده است، به کلینیک دامپزشکی تبدیل کند و مورد استفاده قرار دهد یا اینکه در هنگام موقع وزش باد، از بستن درب و پنجره‌ها خودداری کند و در اثر انجام ندادن این تکلیف بدیهی، شیشه‌های ساختمان یا درب و پنجره آن آسیب ببیند.

وی خاطرنشان می‌کند: مستاجر علاوه بر امین بودن، تکالیفی از جمله پرداختن اجاره‌بها، خودداری از تعدی و تفریط و استفاده عین مستاجره در همان موردی که در قرارداد تصریح شده است، را دارد؛ در همین رابطه در ماده ۴۷۸ قانون مدنی آمده است، هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط کند و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد. عین مستاجره طبق ماده ۶۳۱ قانون مدنی در نزد مستاجر امانت بوده و اگر عین مستاجره را برابر ماده ۴۹۰ قانون موصوف برای همان مصرفی که اجاره داده شده است، استعمال نکند و به نحو متعارف رفتار و نیز تعدی و تفریط کند، برابر ماده ۴۹۳ قانون موصوف ضامن است. در این حالت ماده ۴۹۲ قانون مدنی این حق را به موجر داده است تا عقد اجاره را فسخ کند، بنابراین در صورت تعدی و تفریط مستأجر ضامن است.