قولنامه در ثبت چه جایگاهی دارد

• غرض از ادای مراتب استثنا این بود که مشخص شود بعضی اسناد عادی ممکن است در ثبت بر اساس مقررات و وضعیتهایی استثنایی دارای جایگاه و مثمر ثمراتی گردند ولی این قاعده شامل قولنامه نمی‌شود.

املاک در حقوق ثبت دو دسته‌اند یکی املاکی که ثبت شده‌اند و دیگری املاکی که ثبت نشده‌اند. از جمع مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت مستفاد می شود که قولنامه به طور کامل در حقوق ثبت جایگاهی ندارد!مگر مواردی که از آن استثنا شده اند.

املاک در حقوق ثبت دو دسته‌اند یکی املاکی که ثبت شده‌اند و دیگری املاکی که ثبت نشده‌اند. آن دسته که به ثبت نرسیده‌اند از آنجا که ثبت املاک اجباری است برابر مقررات مربوط و طی عملیات مقدماتی باید به ثبت برسند و املاکی هم که به ثبت می‌رسند برابر مواد فوق‌الاشاره جز با تشریفات و تنظیم سند رسمی قابل انتقال نیستند. پس نمی‌توان گفت که حقوق و قوانین ثبتی در مورد قولنامه ساکت است بلکه بر عکس نص صریح در قوانین ثبتی، مؤید بطلان معاملات صورت گرفته به‌وسیله اسناد عادی جهت انتقال مالکیت است. البته در مواردی استثنایی ممکن است معاملاتی که با سند عادی صورت گرفته مورد قبول قانون قرار گیرد. مواردی چون اجاره محلهای مسکونی و اداری و حق کسب پیشه و تجارت که برابر ماده یک قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ با درج این جمله «اعم از این‎که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است» سند عادی را موجه نموده است یا در ماده یک قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ که عیناً همان جمله را ملحوظ نموده است و با استناد به آن می‌توان گفت اسناد عادی مذکور در مواد فوق از شمول مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت‌اسناد و املاک خارج است.

مورد دیگر وصیت‌نامه است که چنان‌چه وفق مقررات قانون امور حسبی تنظیم شده باشد یا حتی شفاهی گفته شود معتبر است. مورد بعدی ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت است که در برگیرنده ابنیه‌ای است که بر روی زمینهایی احداث شده‌اند که به واسطه موانع قانونی، صدور سند مالکیت برای آنها میسر نمی‌باشد.

در بررسی اجمالی این ماده مشخص می‌شود معاملاتی که تا تاریخ ۲۱/۴/۶۵ در مورد املاک مشروحه در این ماده با سند عادی صورت گرفته، در صورت تأیید هیأتی که جهت اجرای مفاد این ماده تشکیل می‌شود و طی تشریفاتی به اداره ثبت فرستاده شده تا سند مالکیت صادر شود.

غرض از ادای مراتب استثنا این بود که مشخص شود بعضی اسناد عادی ممکن است در ثبت بر اساس مقررات و وضعیتهایی استثنایی دارای جایگاه و مثمر ثمراتی گردند ولی این قاعده شامل قولنامه نمی‌شود.

آقای غلامرضا شهری در صفحه ۱۵۰ کتاب حقوق ثبت سه نوع مختلف قولنامه را بررسی نموده‌اند:

الف) قولنامه‌ای که فقط به امضای یکی از طرفین رسیده باشد و طرف مقابل امضا ننموده و تعهدی نداده باشد. این قولنامه مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی نخواهد بود و تعهد لازم‌الوفا نیست.

ب) ممکن است در قولنامه فقط مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیرمنقولی که قانوناً باید با سند رسمی واقع شود، درج شده باشد و حکایت از وقوع بیع یا صلح … نماید و دارای امضای طرفین باشد. چنین سند عادی یا قولنامه، مصداق بارز اسناد مشمول ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاهها و مراجع رسمی نمی‌توانند به آن اعتبار و ترتیب اثر دهند.

ج) ممکن است قولنامه فقط مشعر بر قراردادی بین دو طرف باشد که یک‌طرف متعهد می‌شود مال غیرمنقول خود را به فلان مبلغ که قسمتی حین تنظیم قرارداد باید پرداخت شود انتقال دهد و طرف دیگر هم می‌پذیرد و هر دو امضا می‌کنند.

چنین قولنامه‌ای چون دلالت بر وقوع معامله ندارد از شمول ماده ۴۸ قانون ثبت خارج و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است و ذی‌نفع می‌تواند الزام طرف دیگر را به انجام معامله وفق قانون از دادگاه تقاضا کند و چنان‌چه وجه التزامی تعیین شده باشد دادگاه فقط می‌تواند نسبت به عدم تعهد، حکم به انشای پرداخت وجه التزام مشخص شده و نه کم‌تر یا بیش‌تر بکند.

چنانچه ملاحظه می‌شود هیچ‌کدام از انواع فوق در حقوق ثبت جایگاهی ندارند و حتی قولنامه‌ای که مشمول ماده ۴۸ باطل نمی‌باشد باز در قانون ثبت موجه نمی‌شود بلکه به‌موجب ماده ۱۰ قانون مدنی به دنبال توجیه آن هستند.